L'immobilier semble souvent réservé aux salariés en CDI ou aux investisseurs aguerris. Pourtant, il est tout à fait possible de se lancer, même quand on est entrepreneur ou débutant. Voici les étapes à suivre pour construire un patrimoine solide, dès aujourd'hui.
Quand on est entrepreneur ou qu’on n’a jamais été en CDI, l’immobilier peut sembler inaccessible. Peur du crédit, contraintes de gestion, blocages personnels ou souvenirs familiaux déceptifs… Les freins sont nombreux. Pourtant, selon Christopher Wangen, investisseur aguerri et coach en stratégie patrimoniale, il existe des stratégies concrètes, réplicables et accessibles, même quand on part de zéro. Voici les étapes à suivre.
Étape 1 : Clarifier ses objectifs (et ses blocages)
Avant même de parler de rendement ou de localisation, posez-vous la question : pourquoi voulez-vous investir ? Est-ce pour construire un patrimoine, percevoir un complément de revenus, sécuriser votre retraite ?
Barthélémy, entrepreneur invité de l’épisode, répond clairement : « J’aime bien l’idée d’avoir des loyers qui tombent à la retraite. Et l’idée d’utiliser l’argent de la banque pour investir, ça me séduit. »
En parallèle, identifiez ce qui vous a freiné jusqu’ici. Cela peut être des croyances héritées (comme celles d’un parent ayant investi dans des dispositifs fiscaux peu rentables), ou un sentiment de découragement face à la gestion quotidienne : travaux, artisans, appels de loyer… Mettez tout à plat.
Étape 2 : Identifier ses contraintes
Selon Wangen, il faut ensuite passer au crible les contraintes qui vous concernent :
- Temps : êtes-vous prêt à visiter, gérer, suivre un chantier ?
- Géographie : souhaitez-vous investir à distance ou proche de chez vous ?
- Compétences : préférez-vous déléguer ou apprendre à tout faire vous-même ?
- Situation personnelle : êtes-vous en CDI, entrepreneur, avec ou sans apport ?
Dans le cas de Barthélémy, entrepreneur avec un enfant, la contrainte majeure est le temps : « Je veux bien visiter, mais pas gérer les travaux. J’ai déjà assez à faire avec mon équipe. »
Étape 3 : Choisir une stratégie adaptée
Plutôt que de foncer tête baissée, il est essentiel de choisir une stratégie immobilière alignée avec ses contraintes. Voici celles retenues pour un profil comme celui de Barthélémy :
1. Résidence principale à acheter et revendre
C’est une niche encore accessible : en France, la plus-value sur une résidence principale est exonérée d’impôt, tant qu’elle n’est pas réalisée dans une logique purement spéculative. Si vous achetez bien, faites des travaux et revendez au bon moment, cela peut générer des gains nets sans fiscalité, tout en restant proche de chez vous.
2. Immobilier commercial
L’immobilier commercial (boutiques, bureaux, petits commerces) est souvent plus rentable que le résidentiel classique, avec moins de gestion :
- Le bail est plus souple et protège mieux le propriétaire.
- Le locataire prend souvent les travaux à sa charge.
- La taxe foncière peut être à la charge du locataire.
- Le rendement brut est proche du rendement net (8 % brut ≈ 7,8 % net).
Cela correspond bien aux profils entrepreneurs : « Moins d’emmerdes, plus de rentabilité, et un lien naturel avec le monde du business », résume Wangen.
3. Délégation via des services clés en main
Si vous ne voulez rien gérer (travaux, recherche de locataire, etc.), certaines entreprises proposent un accompagnement complet :
- Recherche de biens rentables
- Négociation et montage bancaire
- Mise en relation avec des artisans fiables
- Suivi du chantier avec garanties
Certains prestataires proposent même des engagements de résultat (trouver un bien rentable ou rembourser les frais d’accompagnement).
Étape 4 : Comprendre les règles du financement
Wangen insiste : apprenez à calculer vous-même votre capacité d’emprunt. Cela renforce votre crédibilité face aux banques. En moyenne, vous pouvez emprunter jusqu’à 35 % de vos revenus (en intégrant parfois jusqu’à 70 % des futurs loyers).
Si vous êtes entrepreneur ou en CDD, ne baissez pas les bras. Il existe :
- Des courtiers spécialisés dans les profils atypiques
- Des montages via SCI à l’IS avec un associé solvable
- Des banques qui utilisent la méthode du différentiel, bien plus favorable pour l’immobilier locatif ou commercial
Il est souvent plus judicieux de défendre soi-même son dossier si l’on maîtrise son projet et qu’on sait le pitcher. La relation avec le banquier repose aussi sur une part d’émotionnel et de storytelling.
Étape 5 : Se constituer un dossier solide
Pour maximiser ses chances :
- Soyez irréprochable sur votre gestion financière personnelle (virements programmés, épargne stable).
- Présentez un dossier clair et argumenté (chiffres, devis, projection de cash-flow…).
- Parlez le langage du banquier : saut de charge, scoring, différentiel, etc.
Comme le dit Wangen : « Plus vous ressemblez à un bon père de famille, plus on vous prête. » Même si vous êtes startupper ou freelance.
Conclusion : Il est possible d’investir, même sans CD
L’immobilier n’est pas réservé aux hauts revenus ou aux salariés en CDI. En structurant sa démarche, en s’entourant, et en choisissant les bons leviers (résidence principale, commercial, société à l’IS, partenaires fiables), il est possible d’entrer dans le jeu, même en partant de zéro.
Ce qu’il faut, c’est :
- Clarifier ses objectifs
- Identifier ses contraintes
- Choisir la bonne stratégie
- Comprendre les règles du financement
- Construire un dossier béton
Allô La Martingale, c’est la libre antenne de votre argent.
Chaque mardi, Amaury de Tonquédec reçoit deux experts de la finance pour vous répondre.
Posez vos questions en cliquant sur ce lien : wa.me/33749761167
Émission en direct de 12h à 13h sur LinkedIn, YouTube et Twitch.
Puis disponible en replay à 18h sur toutes les plateformes de streaming audio et sur YouTube.
👉 Pour retrouver tous les liens utiles, rendez-vous sur notre Linktree.