Perdre 30 % sur une SCPI n’est pas une fatalité, mais un test de sang-froid. Dans ces situations, la précipitation coûte souvent plus cher que la patience. Attendre, comprendre les causes de la baisse et apprendre à mieux sélectionner ses supports : voilà les clés mises en avant par les experts d’Allô la Martingale pour traverser une période de décote sans compromettre son patrimoine.
Quand la patience devient la meilleure stratégie
Perdre 30 % sur une SCPI n’est jamais agréable. Mais comme le rappelle Paul Bourdois, dans ce cas, le temps est souvent la seule solution. Une SCPI décotée ne se revend pas facilement : il faut attendre que le marché se rééquilibre ou que les prix repartent.
« Quand tes parts ont décoté de 30 %, il n’y a quasiment que le temps qui te permettra de sortir. »
Deux options existent : vendre sur le marché de gré à gré, c’est-à-dire trouver un autre particulier intéressé, ou accepter le prix proposé par la société de gestion — souvent bien en dessous de la valeur initiale.
En attendant, la SCPI continue de verser un dividende, certes plus faible, mais qui permet de percevoir un revenu régulier. D’où la règle essentielle : ne jamais investir en SCPI avec de l’argent dont on pourrait avoir besoin à court terme.
Un horizon de long terme
Amaury de Tonquédec rappelle la question clé : combien de temps faut-il conserver ses parts ?
Paul Bourdois répond sans hésiter : au moins dix ans.
« C’est de l’immobilier, pas un livret ! »
Les SCPI sont adossées à des biens réels — bureaux, commerces, entrepôts — dont la valeur évolue lentement. Comme pour un appartement acheté au mauvais moment, il vaut parfois mieux attendre que le marché se redresse plutôt que de vendre à perte.
Comment éviter une telle situation ?
Pour ne pas se retrouver bloqué, la première étape est de “lever le capot” avant d’investir. Il faut comprendre ce que contient réellement la SCPI : le type d’actifs, leur localisation, le niveau d’endettement, et la qualité de la société de gestion.
« C’est la base : savoir dans quoi on investit, ou se faire accompagner. »
Paul Bourdois rappelle l’existence d’outils comparatifs et de données accessibles en ligne pour aider les épargnants à évaluer les SCPI. Il insiste aussi sur la diversification : investir dans plusieurs SCPI, voire plusieurs classes d’actifs, réduit le risque global.
Romain Joudelat abonde : les difficultés récentes sur certaines SCPI étaient prévisibles.
« Il suffisait de regarder les indicateurs : 100 % de bureaux, souvent en périphérie, dans un contexte de marché déjà fragile. »
Le conseil est clair : ne pas acheter “une SCPI” au hasard, mais une SCPI gérée par un acteur solide, exposée à des actifs de qualité, et adaptée à son profil d’investisseur.
SCPI, foncières ou obligations : quelles alternatives ?
Face à la baisse de certaines SCPI, Léo, l’auditeur à l’origine de la question, s’interroge : ne vaut-il pas mieux investir dans un fonds obligataire ou une foncière cotée ?
Paul Bourdois admet que ces options peuvent être pertinentes : les rendements sont comparables, avec une liquidité supérieure. Mais il souligne les différences fiscales et la perte de l’effet de levier du crédit, possible avec la pierre-papier.
Romain Joudelat précise que les foncières cotées offrent aussi des revenus récurrents, issues des loyers redistribués sous forme de dividendes.
« Elles doivent verser 90 % de leur cash-flow, donc la visibilité est forte. »
Il insiste néanmoins sur la volatilité de ces supports : contrairement aux SCPI, leurs prix fluctuent quotidiennement en bourse.
Selon lui, le choix dépend avant tout du profil de l’investisseur : ceux qui recherchent un revenu stable privilégieront la SCPI ; ceux qui acceptent la volatilité pourront se tourner vers les foncières cotées ou des fonds obligataires.
L’importance du risque et de l’endettement
Romain Joudelat rappelle que toutes les SCPI ne réagissent pas de la même manière face à la baisse des prix. Celles qui sont fortement endettées souffrent davantage, car les charges d’intérêts viennent réduire les rendements.
« Une SCPI qui a perdu 30 % et qui a 40 % de dette voit son rendement cassé par les intérêts. »
Même logique pour les foncières : plus elles sont endettées, plus elles deviennent sensibles aux cycles de taux.
Paul Bourdois résume : la SCPI reste un produit à couple rendement/risque équilibré. Son rendement n’est pas garanti, mais historiquement, il se situe entre 4 % et 8 % par an, une performance régulière sur le long terme.
SCPI “sans frais” : fausse bonne idée ?
Dernier point abordé : certaines SCPI sont présentées comme “sans frais de souscription”. Faut-il s’en méfier ?
Paul Bourdois explique qu’il ne s’agit pas d’une offre magique, mais d’un modèle économique différent. Les frais ne disparaissent pas : ils sont simplement déplacés vers les frais de gestion, souvent plus élevés (15 % à 18 % contre 10 % en moyenne).
Ces SCPI récentes, souvent lancées après le Covid, peuvent être intéressantes car elles ont investi à un moment opportun. Mais il faut rester attentif à la structure de frais et à la qualité du gérant.
Romain Joudelat conclut : les frais ne doivent pas être jugés isolément, mais à la lumière de la performance.
« S’il y a plus de frais mais que la performance suit, ce n’est pas un problème. Le vrai sujet, c’est : est-ce que ça bat le marché ? »
En résumé
Face à une moins-value de 30 % sur une SCPI, la seule issue est souvent la patience. Attendre le redressement du marché tout en percevant les revenus distribués reste la stratégie la plus prudente.
Pour éviter de revivre la situation, il faut analyser le contenu des SCPI avant d’investir, diversifier ses supports, surveiller l’endettement et adapter son horizon de placement à la nature du produit.
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