L’immobilier a longtemps été le placement préféré des Français, mais entre taux d’intérêt élevés, nouvelles règles fiscales et incertitude politique, beaucoup doutent de sa rentabilité. Pourtant, le locatif reste un pilier du patrimoine, à condition de miser sur le bon territoire, la bonne durée et le bon régime fiscal.
Entre la hausse des taux, la fiscalité incertaine et la crise du logement, beaucoup s’interrogent : est-ce encore le moment d’investir dans la pierre pour louer ? Le rendement du locatif a-t-il disparu ? En réalité, l’immobilier n’a pas cessé d’être une source d’enrichissement, mais il demande aujourd’hui plus de patience, de méthode… et d’implication.
Le levier reste puissant, malgré l’effort d’épargne
L’investissement locatif repose sur un double levier : le crédit et le locataire. En empruntant, vous utilisez l’argent de la banque pour acheter un bien, et les loyers participent au remboursement. C’est ce mécanisme qui permet de construire un patrimoine à long terme.
Mais les conditions ont changé. Il y a dix ans, beaucoup d’investisseurs parvenaient à autofinancer intégralement leur bien : le loyer couvrait le crédit. Aujourd’hui, les taux plus élevés et la fiscalité plus lourde obligent souvent à compléter la mensualité de prêt. Ce “reste à charge”, appelé effort d’épargne, n’est pas forcément un problème si la stratégie est pensée sur le long terme : au fil du temps, le capital se rembourse et le bien prend de la valeur.
Rentabilité : viser la périphérie et les territoires oubliés
Le locatif reste rentable, à condition de savoir où acheter. La clé n’est pas de suivre les classements des “meilleures villes où investir”, mais de connaître son terrain.
Les périphéries des grandes villes et les territoires secondaires offrent encore de belles opportunités : la demande locative reste forte, notamment là où la construction est bloquée (règles d’urbanisme, zones à artificialisation limitée). Résultat : les loyers tiennent, alors que les prix d’achat restent abordables.
L’investisseur doit toutefois être sélectif : cibler des communes en croissance démographique (données INSEE), proches de bassins d’emploi et bien desservies. Dans certains secteurs franciliens, notamment le sud ouest des Yvelines, il est encore possible d’obtenir 6 à 7 % de rendement brut sur un petit bien. À condition de s’en occuper.
L’immobilier, un revenu actif
Contrairement à une idée reçue, le locatif n’est pas un revenu passif. C’est un investissement réel, avec sa part de charge mentale : entretien, réparations, gestion des locataires, sinistres… Même avec une agence, il faut savoir intervenir. La bonne distance, c’est souvent à une heure maximum de chez soi : assez loin pour diversifier, assez proche pour agir rapidement.
Long terme et arbitrages
La rentabilité d’un bien se mesure rarement sur les premières années. Un bien qui s’autofinance partiellement reste intéressant s’il est gardé longtemps : au bout de 22 ans, la plus-value immobilière est exonérée d’impôt, et au bout de 30 ans, des prélèvements sociaux. D’ici là, on peut aussi revendre un premier bien pour en acheter un autre plus grand, ou mieux situé. L’investissement locatif est un chemin patrimonial, pas une opération ponctuelle.
Le grand sujet fiscal : meublé ou nu ?
C’est une distinction clé pour tout investisseur.
- En location nue, les loyers sont imposés comme des revenus classiques : on retire les charges, puis on ajoute impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour les tranches à 30 %, cela revient à perdre près de la moitié des loyers nets.
- En meublé, le régime diffère : considéré comme une activité commerciale (BIC), il permet d’amortir le bien et les meubles, donc de réduire fortement l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
C’est ce qui explique le succès du LMNP (Loueur en meublé non professionnel), aujourd’hui menacé par les discussions budgétaires.
Loi de finances 2026 : l’incertitude plane
Le projet de loi de finances 2026 a fait naître de nombreuses inquiétudes : la possible suppression des amortissements pour les meublés. Une mesure qui remettrait en cause la neutralisation fiscale du LMNP.
Pour l’instant, rien n’est tranché. Un amendement visant à préserver le régime du meublé a été déposé, et un autre propose d’ouvrir un amortissement équivalent aux biens neufs ou rénovés à plus de 20 %.
Le flou reste total : le budget n’est pas encore voté, et aucune réforme structurelle du logement n’a été adoptée. Paradoxalement, le logement reste absent du texte, alors même que la France traverse une crise immobilière majeure.
Faut-il encore se lancer ?
Oui, si vous êtes prêt à jouer le long terme, à gérer activement vos biens et à raisonner en patrimoine plutôt qu’en rendement instantané.
Non, si vous cherchez une rentabilité rapide et sans effort.
L’immobilier reste un actif concret, un levier de capitalisation rare dans un monde d’incertitudes. Mais plus que jamais, il récompense les investisseurs patients, rigoureux et proches du terrain.
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