Hausse des taux, ralentissement des ventes, incertitudes fiscales : 2025 s’annonce comme une année charnière pour la pierre. Faut-il encore acheter ? Où investir ? Et comment bâtir un patrimoine rentable sans se mettre en danger ? Dans cet épisode d’Allô la Martingale, Amaury de Tonquédec reçoit Aurélie Templé, directrice générale d’Amaris Immo, et Stéphane Desquartiers, auteur du Manuel de survie dans la jungle immobilière, pour faire le point sur le vrai visage du marché.
Acheter sa résidence principale : une décision de vie, pas un calcul
Acheter son logement reste avant tout une décision personnelle. Aurélie Templé rappelle qu’il ne faut pas se laisser paralyser par la conjoncture : l’important est de savoir pourquoi on achète et sur quel horizon. Tant que l’on reste au moins cinq ou six ans, les frais d’acquisition sont amortis.
À Paris, en revanche, le rapport entre loyers et remboursements s’est inversé : pour un trois-pièces loué 2 000 €, il faut désormais rembourser plus de 3 000 € par mois. Dans les métropoles régionales ou les zones périphériques, le calcul reste plus équilibré. Acheter permet alors de capitaliser au lieu de payer à fonds perdus, à condition de bien évaluer son projet de vie.
Plus-values : l’époque des gains faciles est révolue
Les années d’envolée des prix sont derrière nous. Selon Stéphane Desquartiers, le marché a atteint un plafond cohérent avec le pouvoir d’achat des ménages. Les hausses spectaculaires, nourries par la baisse des taux et la rareté de l’offre, appartiennent au passé.
Désormais, l’immobilier doit être envisagé comme un placement de long terme, plus proche d’un outil de constitution de patrimoine que d’un produit spéculatif. La vraie rentabilité vient du remboursement progressif du capital et non plus de la revente.
L’investissement locatif : rentable, mais plus exigeant
L’investissement locatif garde tout son sens, mais demande davantage de rigueur. Il ne suffit plus d’acheter n’importe où : il faut comprendre le territoire dans lequel on investit, connaître la demande et rester proche du bien pour pouvoir agir vite.
L’immobilier n’est pas un revenu passif. C’est un actif qui demande du suivi, de la gestion et du temps. En contrepartie, il permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit : une partie de l’investissement est remboursée par le locataire.
Les zones périphériques et les petites villes dynamiques restent porteuses, avec des rendements bruts qui peuvent encore dépasser 7 %, à condition d’assurer soi-même la gestion et la maintenance.
Acheter sans apport : un défi possible, mais sélectif
Obtenir un prêt sans apport est encore possible, mais réservé aux dossiers solides. Les banques sont devenues plus prudentes, surtout en fin d’année, lorsque leurs objectifs de crédit sont déjà atteints. Le début d’année, en revanche, reste plus favorable à la négociation.
Les emprunteurs doivent au minimum couvrir les frais de notaire, mais certains profils parviennent encore à se financer à 100 %. La clé reste la stabilité financière et la cohérence du projet.
Endettement, SCI et transmission : les nouvelles règles du jeu
La règle des 35 % d’endettement maximum continue de limiter la capacité d’investissement. Certaines banques acceptent toutefois de la contourner dans le cadre d’une SCI, considérée comme une structure professionnelle.
Fiscalement, la SCI n’apporte pas d’avantage immédiat, mais elle reste très efficace pour préparer la transmission. En transférant des parts plutôt qu’un bien en direct, les héritiers profitent d’une base taxable plus faible. Cette solution permet souvent d’éviter les droits de succession, à condition d’être bien conseillés.
Emprunter plus longtemps ou mettre plus d’apport ?
Allonger la durée du crédit reste la stratégie privilégiée par les professionnels. Cela réduit l’effort mensuel et permet d’exploiter au maximum l’effet de levier du crédit. Pour une résidence principale, en revanche, mieux vaut limiter la durée et l’endettement, car les intérêts ne sont pas déductibles. L’objectif est ici la sécurité plutôt que le rendement.
L’immobilier, toujours une valeur refuge ?
Pour Aurélie Templé, la pierre garde son attrait : c’est un actif tangible, visible, et souvent plus rassurant que les placements financiers. Elle recommande de conserver environ un tiers d’actifs liquides pour la flexibilité, et deux tiers d’immobilier pour la stabilité et la croissance.
Stéphane Desquartiers partage cette conviction. Sur dix ans, rappelle-t-il, personne n’a jamais perdu d’argent en immobilier. Même les crises ont fini par être absorbées. L’immobilier reste aussi une forme d’épargne forcée : un moyen de se constituer un capital sans avoir à y penser chaque mois.
Les indicateurs à surveiller avant d’investir
Difficile de “timer” le marché, mais quelques repères peuvent aider. La pénurie chronique de logements limite les baisses de prix : même avec des taux élevés, la demande reste soutenue.
En revanche, l’encadrement des loyers représente une vraie menace pour la rentabilité. À Paris, le plafond fixé à 30 €/m² a découragé la majorité des investisseurs. Pour éviter cet écueil, il faut privilégier les villes où la part de propriétaires est majoritaire — souvent des marchés plus stables et moins régulés.
Les opportunités cachées : passoires thermiques et micro-logements
Dans la séquence “questions cash”, les invités livrent leurs paris les plus audacieux. Aurélie Templé avoue qu’elle investirait volontiers dans une belle résidence secondaire ou un hôtel, par passion autant que par stratégie.
Stéphane Desquartiers, lui, parie sur un tout autre segment : les passoires thermiques. Selon lui, ces biens, aujourd’hui bradés, pourraient redevenir attractifs si les interdictions de location venaient à être levées. Il estime cette évolution inévitable, au vu de la pénurie de logements et du coût colossal de la rénovation énergétique.
Même logique pour les micro-logements : interdits à la location aujourd’hui, ils pourraient retrouver une place sur le marché si les règles se desserrent. Pour les investisseurs opportunistes, ce sont des niches à surveiller.
Conclusion
En 2025, l’immobilier n’est plus l’eldorado spéculatif d’hier, mais reste un pilier de patrimoine. Il demande de la prudence, de la connaissance et du bon sens. Pas de gains rapides, mais un actif tangible, protecteur contre l’inflation et fidèle allié sur le long terme.
L’immobilier reste avant tout une école de patience et un levier de stabilité financière.
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