Transmettre un bien immobilier ou une entreprise à ses enfants ne se résume pas à signer un acte. Entre droits de succession, fiscalité sur les plus-values et pièges juridiques, les erreurs peuvent coûter cher. Pourtant, des stratégies existent pour transmettre efficacement — sans tout donner au fisc.
Transmettre une société ou un bien à ses enfants peut vite donner l’impression de tout perdre en impôts : entre droits de succession, fiscalité sur les plus-values et frais divers, la facture semble triple. Pourtant, des solutions existent pour limiter la pression fiscale. Encore faut-il les connaître… et anticiper.
1. Transmettre tôt pour profiter des abattements
Le premier levier pour alléger la fiscalité d’une transmission : le temps.
« Plus on s’y prend tôt, mieux c’est. » — Julidé Ninek
En France, chaque parent peut donner 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans payer de droits. Cela signifie qu’un couple peut transmettre jusqu’à 200 000 € à chaque enfant sans fiscalité, et ce à plusieurs reprises s’ils s’y prennent à l’avance.
Cet abattement s’applique que ce soit pour un bien immobilier, une société ou de l’argent. Et plus la donation a lieu tôt, plus les droits de mutation sont réduits.
À noter : des stratégies comme l’assurance vie (voir plus bas) permettent d’aller encore plus loin dans l’optimisation.
2. Le démembrement : transmettre sans se déposséder
Pour ceux qui veulent transmettre sans perdre les revenus liés à leur bien ou leur entreprise, il existe une solution : le démembrement de propriété.
Le principe : donner uniquement la nue-propriété à ses enfants, tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus.
« Je conserve les dividendes de ma société ou les loyers de mon bien immobilier, tout en ayant déjà transmis une partie de la propriété. » — Benoît Berchebru
Côté fiscal, la valeur transmise (et donc la fiscalité) est réduite : plus vous êtes jeune au moment de la donation, plus la nue-propriété a une faible valeur fiscale. Résultat : vous transmettez plus pour moins cher.
Cette solution s’adapte aussi bien à un appartement loué qu’à une société. Et tant que le donateur reste gérant de l’entreprise, il garde le contrôle.
Mais attention : cette stratégie nécessite un cadre juridique solide, avec des statuts bien rédigés. Les modèles trouvés en ligne sont souvent incomplets ou inadaptés. Un notaire ou un avocat fiscaliste saura vous aider à sécuriser l’opération.
3. Le piège du tout-holding
Pour transmettre une entreprise, certains créent une holding : une société « chapeau » qui détient les parts de la société opérationnelle.
Cela peut avoir du sens… à condition de ne pas y enfermer tout son patrimoine.
« Beaucoup de dirigeants arrivent à 60 ans avec tout dans la holding. Et là, pour sortir du cash ou transmettre, c’est compliqué. » — Benoît Berchebru
En effet, tant que l’argent reste dans la holding, il ne vous appartient pas personnellement. Pour en bénéficier (ou le transmettre), il faudra le sortir — souvent via des dividendes, donc fiscalisés.
💡 Conseil : ne pas tout transférer dans une holding. Il peut être judicieux de conserver une partie dans le patrimoine personnel, notamment en vue d’une transmission directe.
4. Assurance vie : un outil puissant (même hors famille)
Autre outil souvent sous-estimé : l’assurance vie. C’est un contrat d’épargne, mais surtout un outil de transmission très avantageux.
L’assurance vie permet de transmettre de l’argent à un ou plusieurs bénéficiaires, hors succession classique.
- Si les versements sont faits avant 70 ans, chaque bénéficiaire profite d’un abattement de 152 500 €, même s’il n’est pas de la famille.
- Ce mécanisme permet par exemple de transmettre à un ami, un neveu ou un partenaire sans être imposé à 60 %, comme ce serait le cas dans une donation classique.
« C’est une niche fiscale déguisée. Si je donne 150 000 € à un ami via l’assurance vie, il ne paie rien. » — Julidé Ninek
Cela en fait un outil précieux pour organiser sa succession ou transmettre une partie de son patrimoine en dehors du cadre familial.
Ce qu’il faut retenir
- Plus tôt on transmet, moins on paie : chaque parent peut transmettre 100 000 € par enfant tous les 15 ans.
- Le démembrement permet de conserver les revenus tout en transmettant la propriété.
- La holding peut être utile, mais attention à ne pas y enfermer tout son patrimoine sans réfléchir à la sortie.
- L’assurance vie est un outil efficace, même pour transmettre hors du cercle familial, à condition d’anticiper.
💬 Le sujet de la transmission d’entreprise et de biens immobiliers a aussi été traité dans un épisode d’Allô la Martingale, à écouter ici : https://audmns.com/lpMpYUi
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