Comment rénover un bien immobilier sans sacrifier la rentabilité ?

Avec la hausse du prix des matières premières, le coût des rénovations peut vite devenir exorbitant. D’autant plus si vous n’êtes pas vous-même expert en travaux. Car un budget rénovation bien maîtrisé peut transformer un projet immobilier tout juste rentable, en une affaire en or.

Guillaume Malgouyres baigne dans l’immobilier depuis plus de 10 ans. Avec Oikos et Club Immobilier, il accompagne et forme de nombreux investisseurs qui veulent se lancer.

Au micro de Matthieu Stefani, Guillaume Malgouyres nous explique comment rénover un bien immobilier sans se ruiner. L’épisode s’adresse aux investisseurs en immobilier locatif, même si certaines bonnes pratiques sont valables pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire.

## Comment bien analyser une annonce ?

Souvent, le point de départ d’un projet d’investissement immobilier est l’annonce du vendeur. Les économies peuvent démarrer dès cette première étape, il vous suffit de suivre le process : 

1. Bien analyser l’annonce afin d’estimer l’ampleur des rénovations
2. Demander un maximum de photos de chaque pièce
3. Appeler le vendeur ou l’agent et poser un maximum de questions
4. Si le projet semble rentable, alors vous pouvez vous déplacer sur place (et faire une offre le cas échéant).

Guillaume souligne un point très important : il faut toujours remettre en question tout ce qui est dit par le vendeur et l’agent immobilier. L’état des lieux et le besoin de rénovation sont très souvent sous-estimés.

## Comment estimer le coût des rénovations ?

Le point clé qui va vous permettre de vous décider lors de l’analyse d’une annonce (ou de la visite d’un bien), c’est l’estimation des travaux de rénovation. Et plus vite vous êtes capable de faire ce calcul, plus vite vous pourrez faire une offre (ce qui est très important lorsqu’on souhaite acheter).

Guillaume n’estime pas le coût des travaux en fonction des m². 

• Il estime qu’un studio nécessite 20 000€ HT de rénovation. 
• Pour les surfaces plus grandes, il faut compter 5 000€ HT par pièce supplémentaire.

Cette estimation n’est pas exacte, mais elle permet de calculer un budget global afin de faire une offre rapidement.

Pour Paris et ses environs, il faut compter environ 50% de plus.

Attention, certains projets avec beaucoup de rénovations ne valent pas le coup. Vérifiez bien que le prix d’achat au m² augmenté du budget estimatif des rénovations ne dépasse pas le prix au m² d’un bien immobilier équivalent.

## Comment trouver les meilleurs artisans ?

Voici les étapes de Guillaume pour trouver un bon artisan :

1. Consulter l’annuaire, sélectionner quatre artisans, et les appeler.
2. Demander à chacun avec quels autres artisans ils ont l’habitude de travailler (ex : demander aux plaquistes avec quels électriciens ils ont l’habitude de travailler).
3. Si un artisan est cité plusieurs fois, alors c’est un bon signal.
4. Rencontrez les artisans, avec un cahier des charges, un quantitatif et des plans. Ces documents sont indispensables pour obtenir des devis précis (au besoin, passez par un architecte ou un maître d’œuvre).

Attention, les artisans ont beaucoup de demandes. Certains ne répondront plus à vos demandes si elles ne sont pas précises – d’où l’importance d’avoir un cahier des charges.

## Rénovations : sur quels postes faire des économies ?

En immobilier, les postes les plus importants pour faire des économies sont les sols, les fenêtres et les cuisines : 

• Sols : pour du locatif, préférez des sols abordables que vous pourrez facilement changer.
• Fenêtres : optez pour du PVC, qui demande moins d’entretien que le bois et qui coûte moins cher que l’aluminium.
• Cuisines : pour du locatif, préférez les cuisines standards d’enseignes de bricolage comme Leroy Merlin ou Brico Dépôt.

Si vous en avez la possibilité, vous pouvez faire diminuer le coût de la main-d’œuvre en faisant certains travaux vous-mêmes : les peintures, par exemple.

Concernant le paiement des artisans : 

• L’acompte de départ doit être de 30% maximum
• Ensuite, réglez uniquement ce qui a été réceptionné

Attention : prenez soin de payer les artisans dans les meilleurs temps pour les garder impliqués dans votre projet.

## Rénovations : que faire lorsque le bien est déjà loué ?

Vous avez acheté un bien nécessitant des rénovations, mais l’appartement est déjà occupé ? Vous avez deux options : 

1. Vous souhaitez garder le locataire. Alors, vous pouvez emprunter le montant nécessaire pour les travaux et effectuer quelques changements qui feront plaisir au locataire (mise aux normes, chauffage, ou encore climatisation). Ne refaites pas les sols et les peintures tant que vous avez un locataire.
2. Vous ne souhaitez pas garder le locataire. Alors, vous pouvez emprunter une petite partie du budget de rénovation en attendant que le locataire parte des lieux. Vous aurez ainsi la somme nécessaire pour démarrer rapidement les premiers travaux le cas échéant.

Avantages :

Super bonne nouvelle ! Guillaume offre 50% sur sa formation Université Club Immobilier, avec le code MARTINGALE. L’offre est valable jusqu’au 12 octobre 2024. Inscrivez-vous ici ! 

Ils citent les références suivantes :

• Tableau d’estimation des travaux par Club Immo
• Télémètres laser
• L’assurance décennale
• Les architectes des Bâtiments de France

On vous souhaite une très bonne écoute ! C’est par ici si vous préférez Apple Podcasts, ou ici si vous préférez Spotify.

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La Martingale est un podcast produit par CosaVostra, du label Orso Media.

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