Club deals ou crowdfunding : deux visions de l’immobilier, un seul gagnant ?

Investir dans l’immobilier sans gérer de locataires, c’est possible ? Avec le crowdfunding ou les club deals, vous pouvez diversifier votre patrimoine et viser de belles rentabilités sans les galères du quotidien. Mais attention : encore faut-il bien choisir ses projets.

Lauren Dannay est la cofondatrice et CEO de Kapi, un cercle privé d’investissement immobilier. Au micro de Matthieu Stefani, elle décrypte les opportunités et les limites du crowdfunding immobilier et des club deals.

Crowdfunding immobilier : risques et opportunités

Le crowdfunding immobilier permet d’investir dans des projets immobiliers via une plateforme en ligne, avec des tickets d’entrée souvent accessibles (dès 1 000 €). En échange, l’investisseur finance une opération de promotion ou de rénovation, et récupère un rendement fixe à l’issue du projet (généralement entre 8 et 10 % bruts par an). Mais attention : ces placements sont risqués (retards, faillites, absence de garantie), peu liquides, et soumis à la solvabilité du porteur de projet. Pour limiter les risques, mieux vaut diversifier ses investissements, privilégier les plateformes régulées par l’AMF, et examiner attentivement le track record du promoteur.

Club deals immobiliers : risques et opportunités

Un club deal immobilier consiste à investir à plusieurs dans un bien ou un projet immobilier, souvent inaccessible seul, en mutualisant les fonds et les risques. Ce format permet de viser des opérations plus ambitieuses (immeubles, commerces, hôtels…) avec un niveau d’information plus élevé que dans le crowdfunding. En contrepartie, les montants à investir sont plus élevés (souvent à partir de 20 000 €), les durées plus longues, et la liquidité quasi nulle. Le principal risque ? Une mauvaise gouvernance ou un porteur de projet peu transparent. Pour limiter les déconvenues, mieux vaut s’entourer d’investisseurs aguerris, bien comprendre la structure juridique (SCI, SAS, etc.), et s’assurer de la solidité de l’opérateur.

Et l’immobilier fractionné, alors ?

L’immobilier fractionné permet d’investir dans la pierre avec un ticket d’entrée très bas, parfois dès 100 €, en achetant des “fractions” de biens via une plateforme. Accessible et entièrement digitalisé, ce modèle séduit les débutants qui souhaitent diversifier sans s’endetter. Mais attention : les rendements peuvent être faibles une fois les frais déduits, la liquidité reste limitée, et vous n’avez aucun pouvoir de décision sur la gestion du bien. C’est donc une porte d’entrée pédagogique vers l’investissement immobilier, à condition de bien comprendre ce que l’on achète et ce que l’on délègue.

Ils citent les références suivantes :

• Bricks
• Wevest
• Roundtable
• Fraction

Ainsi que d’anciens épisodes de La Martingale :

• #237 – Les avantages méconnus de l’assurance vie au Luxembourg
• #221 – Immobilier : les pires erreurs à éviter pour investir en crowdfunding
• #250 – Clubs deals immobiliers : opportunités et pièges à éviter

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