Investir dans l’hôtellerie à partir de 1 000€

Savez-vous qu’il est possible d’investir dans un hôtel à partir de 1 000 € ? Quelles sont les règles d’or à respecter avant de se lancer ? Nous avons demandé à un expert du sujet.

Steve Lepine est le fondateur de Monolithe, une plateforme d’investissements hôteliers. Au micro de Matthieu Stefani, il nous explique pourquoi et comment investir dans l’hôtellerie.

Pourquoi investir dans l’hôtellerie ?

L’hôtellerie affiche une performance remarquable depuis la sortie de crise COVID, avec une croissance de 25 % depuis 2019 qui contraste avec la stagnation ou le recul des autres classes d’actifs immobiliers (bureaux en difficulté, commerces fragilisés). Cette résilience s’explique par le rebond du tourisme, la régulation croissante des locations Airbnb qui redirige la demande vers l’hôtellerie professionnelle, et le yield management optimisé par l’IA.

Le modèle murs + fonds de commerce diffère radicalement de l’immobilier traditionnel. Au lieu d’acheter uniquement les murs et de les louer à un exploitant contre un loyer fixe, les investisseurs détiennent simultanément les murs ET le fonds de commerce, encaissant directement le chiffre d’affaires de l’hôtel. Le risque augmente (si l’hôtel ne remplit pas, les revenus baissent), mais le rendement n’est plus plafonné et l’investisseur capte l’upside de l’amélioration de l’exploitation.

Le segment 2-4 étoiles présente un profil particulièrement attractif. Contrairement au luxe qui subit une forte saisonnalité et nécessite des investissements lourds en rénovation permanente, le milieu de gamme offre une stabilité supérieure : clientèle mixte affaires-loisir qui lisse les variations saisonnières, coûts d’exploitation maîtrisés, et demande structurellement soutenue par les voyageurs privilégiant le rapport qualité-prix.

Les règles d’or d’un investissement rentable dans l’hôtellerie

La taille constitue le premier critère déterminant. Le sweet spot se situe entre 20 et 50 chambres : en dessous de 20, les économies d’échelle disparaissent (un réceptionniste pour 10 chambres coûte aussi cher que pour 30), rendant l’exploitation peu rentable ; au-dessus de 50-60, la concurrence des chaînes intégrées devient trop intense et les prix d’acquisition explosent sans gain proportionnel.

Le taux d’occupation minimum dépend de la localisation. En cœur de ville (Paris, Bruxelles, métropoles), viser 70-75 % d’occupation annuelle pour garantir la rentabilité, niveau accessible grâce à la mixité affaires-loisir. En station saisonnière (montagne, bord de mer), le seuil descend à 50-60 % car juillet-août atteignent 100 %, mais ce modèle présente plus de volatilité.

Le coût par chambre varie considérablement. En province (exemple : Narbonne), compter environ 100 000 € par chambre avec des prix de nuitée de 80-100 €. À Paris pour un 3 étoiles bien situé, le coût grimpe à 350-500 000 € par chambre, compensé par des nuitées à 120-180 € et un taux d’occupation supérieur grâce au flux constant de touristes internationaux et voyageurs d’affaires.

La localisation prime sur tout. Un hôtel en cœur de ville (accessible à pied, proche des transports, commerces et restaurants) surperforme systématiquement un établissement excentré même supérieur en qualité. La commodité dicte le choix du voyageur moderne, particulièrement les millennials et digital nomads qui privilégient la centralité plutôt que les services hôteliers traditionnels.

Comment investir dans l’hôtellerie à partir de 1 000 € ?

Plusieurs structures permettent aux particuliers d’investir dans l’hôtellerie avec des tickets accessibles. L’investissement projet par projet offre plus de transparence que les fonds aveugles : l’investisseur choisit l’hôtel spécifique après avoir consulté le dossier détaillé (localisation, nombre de chambres, business plan, opérateur). Cette approche permet d’aligner préférences personnelles et allocation patrimoniale.

Le montage financier typique combine fonds propres des investisseurs (environ 2 millions d’euros levés) et levier bancaire de 50-60 %, permettant d’acquérir des actifs de 4 à 5 millions d’euros. Ce levier modéré sécurise la structure tout en démultipliant la rentabilité. L’horizon d’investissement se fixe généralement à 5 ans, durée optimale pour améliorer l’exploitation et revendre dans de bonnes conditions.

L’objectif de performance se situe autour de 10 % annualisés et se décompose typiquement en 5 % distribués chaque année (cash-flow de l’exploitation après dette et frais) et 5 % capitalisés récupérés à la revente. Les frais comprennent généralement des frais d’entrée (3-4 %), un pourcentage du chiffre d’affaires annuel pour la gestion, et un carried interest (15-20 %) sur la surperformance. Cette structure aligne les intérêts : les gestionnaires ne gagnent significativement que si les investisseurs dépassent leurs objectifs.

La régulation AMF encadre ces véhicules d’investissement via le document DIAS (Document d’Information et d’Avertissements Spécifiques) qui détaille tous les risques, frais et projections. Vérifier l’accès aux comptes réels de chaque hôtel en temps réel pour suivre la performance opérationnelle (taux d’occupation, prix moyen, charges). Des plateformes comme Monolithe proposent ce type d’investissement dès 1 000 € avec ces caractéristiques.

Ils citent les références suivantes :

• L’épisode de GDIY avec Sébastien Bazin (Accor)

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