SCPI : 3 conseils avant de placer votre argent

Investir dans des SCPI permet d’accéder à l’immobilier sans gérer soi-même des biens locatifs. Mais toutes les SCPI ne fonctionnent pas de la même manière, et le contexte actuel invite à être attentif.

Dans Allô la Martingale, Géraldine Métifeux, Associée fondatrice d’Alter Egale, et Raphaël Oziel, Fondateur de La Boutique des Placements, partagent des conseils pour mieux comprendre les SCPI et prendre des décisions éclairées.

Avant de placer votre argent, voici 3 conseils pratiques à connaître.

1. Comprendre dans quel type d’immobilier vous investissez

Avant de regarder le rendement ou la fiscalité, il est important de savoir dans quels actifs la SCPI investit : bureaux, commerces, logistique, santé, résidentiel… et dans quelles zones géographiques.

« Chez Alter Egale, on préfère les SCPI de bureaux situées dans les grandes métropoles françaises. Le risque y est plus maîtrisé qu’en zone commerciale ou rurale. » — Géraldine Métifeux

Certaines catégories, comme les bureaux, ont été affectées par la montée du télétravail.

« Les SCPI mono-actif, 100 % bureaux, franco-françaises, avec des rendements moyens… ça attire moins les clients aujourd’hui. » — Raphaël Oziel

💡 À retenir : examiner la diversification des actifs, la taille du fonds et la stratégie d’acquisition avant d’investir.

2. Évaluer le rendement net après frais et fiscalité

Une SCPI distribue des loyers, mais entre la fiscalité, les frais de souscription et le délai de jouissance, le rendement affiché peut être différent de ce que vous percevrez réellement.

« Si ta SCPI fait 5 %, il t’en reste 2,5 % net dans la poche. Ce n’est pas très sexy… sauf si tu passes par des SCPI européennes. » — Raphaël Oziel

Les SCPI européennes permettent parfois d’échapper aux prélèvements sociaux (17,2 %), ce qui améliore le rendement net.

Autre levier pour optimiser votre investissement : l’achat à crédit.

« L’achat à crédit peut aussi réduire l’imposition : les intérêts du prêt viennent rogner les revenus fonciers imposables. » — Géraldine Métifeux

En assurance-vie, les loyers peuvent être partiellement reversés, mais toutes les SCPI ne sont pas accessibles.

3. Anticiper la revente : la question de la liquidité

La revente de parts de SCPI n’est pas toujours immédiate. Certaines SCPI rencontrent des difficultés de liquidité si plus d’investisseurs souhaitent sortir qu’entrer.

« Le vrai risque aujourd’hui, c’est la liquidité. Si tu veux sortir mais qu’il n’y a pas d’acheteur, tu es coincé. » — Raphaël Oziel

Des SCPI comme PrimoPierre ont vu leur prix de part baisser de 30 à 50 % ces dernières années. Il est donc utile de suivre :

• Les bulletins trimestriels
• Le volume de collecte
• Le type de capital (fixe ou variable)

« Une SCPI reste liquide… tant qu’il y a un prix qui attire. Mais si les prix chutent fortement, c’est plus compliqué. » — Géraldine Métifeux

Bonus : Souscrire en direct ou via une assurance-vie ?

Souscription en direct :

• Plus de choix
• Achat possible à crédit
• Revenus perçus directement
• Fiscalité immédiate

Souscription via assurance-vie :

• Fiscalité différente
• Liquidité assurée par l’assureur
• Frais supplémentaires et choix plus limité

« L’assureur assure la liquidité… mais il se rémunère pour ça. » — Géraldine Métifeux

En résumé

Avant d’investir en SCPI, il est utile de se poser trois questions :

• Dans quels actifs investit la SCPI ?
• Quel est le rendement net une fois frais et fiscalité déduits ?
• Quelle est la liquidité si je souhaite revendre mes parts ?