Comment trouver le bon locataire ?

Vous investissez dans l’immobilier locatif ? Si le choix des locataires peut s’avérer une affaire compliquée, il est décisif sur le succès de votre opération. Tri des dossiers, gestion des visites, prévention des impayés, dépôt de la garantie, etc. Quelles sont les bonnes pratiques pour trouver la perle rare ?

Bruno Cantegrel est le fondateur de Monsieur Hugo, une plateforme de gestion locative pour les propriétaires immobiliers. Avec plus de 3 500 lots gérés sur la plateforme, Bruno connaît sur le bout des doigts les problématiques des propriétaires bailleurs.

Au micro de Matthieu Stefani, cofondateur de CosaVostra, Bruno Cantegrel nous partage ses bonnes pratiques pour trouver le bon locataire.

## Les étapes pour trouver le meilleur locataire

1. Rénover l’appartement : “On a le locataire que l’on mérite”. Avec un appartement propre, bien agencé et isolé, on augmente ses chances de trouver des locataires qui paient le bon prix sur la durée la plus longue.
2. Déposer son annonce sur les plateformes : Le Bon Coin, SeLoger, PaP, Gens de Confiance ; aujourd’hui, tout se passe sur ces plateformes en ligne. Soyez très réactifs pour répondre aux candidats et leur proposer une visite le plus rapidement possible.
3. Faire visiter son bien : Bruno conseille de regrouper les visites sur la même journée et d’organiser une visite par candidat. Il est très important de poser des questions aux candidats, en plus d’avoir un bon feeling (“Travaillez-vous loin du logement ?”, “Souhaitez-vous y habiter à plusieurs ?”, “Avez-vous une ou plusieurs personnes qui peuvent se porter garantes ?”).

💡 Conseils de Matthieu : 

• Ne pas louer trop cher, afin de trouver des locataires qui restent plus longtemps.
• Lors de la visite, ne pas oublier de lister les points faibles (7ème étage sans ascenseur, pas de climatisation, etc.). Pour éviter les déceptions et les départs anticipés.

## Comment réduire le risque d’impayés ?

Bruno nous explique que le taux d’impayé est de seulement 2% en France ! Mais si le propriétaire n’a pas une trésorerie suffisante, ces impayés peuvent rapidement devenir très problématiques.

L’étape clé est l’analyse du dossier du candidat. 

67% des dossiers sont faux ! 

Et seulement la moitié des bailleurs vérifient la véracité des pièces d’un dossier. Sachez que le document le plus falsifié est le bulletin de salaire (notamment le salaire net, en bas du bulletin). 

L’astuce pour vérifier si le salaire net n’est pas falsifié consiste à vérifier le “cumul net fiscal” :

1. Demander les 3 derniers bulletins de salaire (ex : juin, juillet et août).
2. Vérifier le montant du cumul net fiscal du dernier mois, qui doit être égal à celui du mois précédent + le revenu net fiscal du mois en cours.

Pour vous protéger des risques d’impayés, vous pouvez opter pour une assurance GLI (garantie loyers impayés). Cette garantie coûte environ 3% du loyer mensuel (11% des bailleurs y souscrivent aujourd’hui).

Enfin, en cas d’impayé, réagissez rapidement (relances amiables et protection judiciaire), car les procédures peuvent être très longues – deux ans en moyenne, selon Bruno.

## La caution et le dépôt de garantie

La caution est demandée lorsque vous signez le bail avec votre locataire. Elle est égale à 1 mois de loyer pour de la location nue et 2 mois de loyer pour de la location meublée (hors charges).

Le garant est le plus souvent une personne physique (ex : un parent). Il peut aussi être une personne morale (employeur, etc.). Le garant doit payer les loyers et les charges si le locataire ne le fait pas. Il est responsable de ses dettes pendant la durée du bail.

Avantages :

Bonne nouvelle ! Nous avons négocié pour vous une remise chez Monsieur Hugo : 3 mois d’essai gratuit et 5% de remise à vie sur leur abonnement en suivant ce lien.

Ils citent les références suivantes :

• Visale
• Gens de Confiance
• La clause de visite annuelle

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La Martingale est un podcast produit par CosaVostra, du label Orso Media.

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