Home Equity : la rénovation énergétique sans prêt ni mensualités

Hervé Degreve - Vasco

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Rénover son bien pour améliorer sa performance énergétique : une nécessité qui soulève de nombreuses questions. Quel budget prévoir ? Comment financer ces travaux ? Faut-il vraiment se lancer ?

Hervé Degreve est cofondateur de Vasco, une société de financement spécialisée dans la rénovation énergétique. Au micro de Matthieu Stefani, il décrypte les enjeux, les coûts et les solutions de financement.

## Les enjeux de la rénovation énergétique en France

La rénovation énergétique représente un défi majeur pour la France, avec 5,2 millions de passoires thermiques classées F ou G sur les 30 millions de logements que compte le pays. Ces bâtiments énergivores génèrent des factures exorbitantes pour leurs occupants tout en contribuant massivement aux émissions de gaz à effet de serre.

L’enjeu est double : améliorer le confort et le pouvoir d’achat des ménages en réduisant leurs dépenses énergétiques qui peuvent représenter jusqu’à 10 % du budget familial, et atteindre les objectifs climatiques nationaux.

Le paradoxe français réside dans le fait que la rénovation profite davantage à la société qu’au propriétaire lui-même, créant un frein psychologique et financier majeur. Les propriétaires bailleurs doivent investir des sommes importantes dont ils ne verront pas directement les bénéfices, puisque ce sont les locataires qui profiteront de la réduction des factures. Cette asymétrie explique la lenteur du rythme actuel : seulement 70 000 rénovations complètes par an, contre un objectif gouvernemental de 500 000.

## Rénovation énergétique : les obligations légales

Le cadre réglementaire français s’est considérablement durci pour forcer la main aux propriétaires récalcitrants. Depuis 2023, il est interdit de louer un bien classé G avec une consommation supérieure à 450 kWh/m²/an, touchant environ 200 000 logements. En 2025, l’interdiction s’étendra à tous les logements classés G, puis aux F en 2028 et aux E en 2034.

Le Diagnostic de Performance Énergétique est devenu opposable depuis 2021, permettant aux locataires d’attaquer leur propriétaire si le DPE s’avère erroné. Les sanctions peuvent être lourdes : interdiction de mise en location, amendes et obligation de travaux sous astreinte judiciaire.

Pour les copropriétés, la loi Climat et Résilience impose des obligations de rénovation progressive avec des échéances strictes.

Ces contraintes transforment ce qui était un choix d’investissement en obligation réglementaire, forçant les propriétaires à trouver rapidement des solutions de financement.

## Comment bien rénover un bien (et gagner de l’argent) ?

Une rénovation énergétique réussie repose sur trois piliers à traiter dans l’ordre : l’isolation, le chauffage et la ventilation.

L’isolation constitue la priorité absolue, car elle réduit drastiquement les besoins énergétiques avant même de changer le chauffage. Il faut isoler par ordre de priorité : les combles et la toiture (30 % des déperditions), puis les murs extérieurs, les fenêtres et les planchers bas.

Une fois l’enveloppe thermique optimisée, on peut dimensionner le nouveau système de chauffage, en privilégiant les pompes à chaleur. La ventilation, souvent négligée, est cruciale pour éviter l’humidité dans un logement désormais hermétique.

Financièrement, une rénovation bien menée permet de gagner à plusieurs niveaux : réduction immédiate des factures, revalorisation du bien à la revente (un passage de G à B peut représenter une plus-value de 20 à 40 %) et maintien de la possibilité de louer.

L’erreur classique consiste à rénover par petits bouts : il faut privilégier une approche globale et cohérente.

## Combien coûte une rénovation énergétique ?

Le coût d’une rénovation énergétique complète varie selon l’état initial du logement, mais il faut généralement compter entre 30 000 € et 60 000 € pour transformer une passoire thermique en logement performant.

Pour un appartement moyen de 60 à 70 m², une rénovation complète se situe autour de 40 000 €. Les maisons individuelles nécessitent des budgets plus importants. La répartition typique : 40 % pour l’isolation, 35 % pour le chauffage, 15 % pour la ventilation et 10 % pour les études techniques.

Ces montants doivent être mis en perspective avec les économies générées : une facture énergétique peut passer de 3 000–4 000 € par an à 800–1 000 €, soit un retour sur investissement sur 15 à 20 ans. Le principal frein réside dans la capacité de financement des ménages, d’autant que les banques se montrent réticentes à prêter pour ce type de travaux.

## Quelles sont les aides à la rénovation en France ?

Le dispositif français d’aides, bien que complexe, peut couvrir une partie significative des coûts pour les ménages modestes. MaPrimeRénov’ constitue l’aide principale, avec des montants pouvant atteindre 90 % du coût des travaux pour les ménages précaires et jusqu’à 35 000 € maximum. Cette aide est désormais conditionnée à un parcours accompagné obligatoire avec un opérateur agréé.

Les Certificats d’Économies d’Énergie permettent d’obtenir des primes supplémentaires cumulables. L’Éco-PTZ offre un prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 € pour financer le reste à charge. Les collectivités locales proposent également des aides complémentaires variables.

Le problème majeur réside dans la complexité administrative, qui décourage les ménages, et dans le fait que ces aides profitent surtout aux propriétaires occupants modestes. Les propriétaires bailleurs et la classe moyenne se retrouvent avec un reste à charge important qu’ils peinent à financer. De plus, les délais de versement peuvent s’étendre sur plusieurs mois, obligeant à avancer la totalité des fonds.

## Qu’est-ce que le home equity ?

Le home equity permet aux propriétaires de débloquer une partie de la valeur de leur bien immobilier sans contracter de prêt. Concrètement, le propriétaire vend entre 10 % et 20 % de son logement à un investisseur en échange d’un capital immédiat pour financer des travaux.

Aucun remboursement mensuel, aucun taux d’intérêt, aucune condition de revenus. Le propriétaire conserve l’usufruit total et peut racheter la part de l’investisseur à tout moment. Ce modèle, très développé aux États-Unis, émerge en France avec des entreprises comme Vasco.

Avantages :

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Ils citent les références suivantes :

Ainsi que d’anciens épisodes de La Martingale :