Démystifier l'immobilier fractionné : risques et opportunités

Avec l’accélération du digital, de la PropTech et du Web3, l’immobilier fractionné s’est fait une vraie place dans l’univers de l’investissement. Les SCPI sont de plus en plus répandues et de nouvelles solutions apparaissent (tokens, royalties ou obligations) pour investir en parts. Mais comment savoir si ce placement est adapté à votre stratégie d’investissement ?

Clément Renault est le CEO de Louve Invest. Il connaît l’univers des SCPI et de l’investissement fractionné sur le bout des doigts. Au micro de Matthieu Stefani, cofondateur de CosaVostra, il nous éclaire sur ce secteur qui a beaucoup fait parlé de lui en 2023.

## Qu’est-ce que l’immobilier fractionné ?

L’immobilier fractionné désigne le fait d’acheter de l’immobilier conjointement avec d’autres investisseurs, souvent dans un objectif d’investissement locatif. Cette approche permet aux personnes qui ne peuvent pas se permettre d’acheter seules un bien immobilier, de s’associer avec d’autres pour y accéder. En conséquence, les investisseurs bénéficient d’un rendement locatif proportionnel à leur investissement et, souvent, d’une plus-value potentielle.

Les principales manières de se lancer dans l’immobilier fractionné sont : 

• Les SCPI : sociétés qui collectent de l’argent auprès de nombreux investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier destiné à la location. Les investisseurs reçoivent des dividendes souvent trimestriels pour rémunérer leur apport.
• Les tokens : Populaires notamment aux États-Unis, où des entreprises transforment des biens immobiliers en jetons numériques sur la blockchain.
• Les royalties : S’inspirant du monde de la musique, ce modèle propose un partage des revenus immobiliers entre les investisseurs. Cependant, il connaît certaines limites réglementaires élevées en France.
• Les obligations : Il s’agit de titres de dette, offrant un rendement basé sur les revenus réels de la propriété financée.

## Pourquoi s’intéresser à l’immobilier fractionné ?

L’investissement dans l’immobilier fractionné offre plusieurs avantages :

• Accessibilité : il permet aux investisseurs d’entrer sur le marché immobilier avec un capital initial plus faible, en achetant seulement une fraction d’un bien immobilier.
• Liquidité accrue : grâce à la tokenisation et aux plateformes d’échange, il est souvent plus facile et rapide de vendre sa part d’un investissement fractionné comparé à un bien immobilier entier.
• Diversification : les investisseurs peuvent répartir leur capital sur plusieurs propriétés ou types d’actifs immobiliers, réduisant ainsi le risque associé à un investissement unique.
• Rendement : les investisseurs bénéficient de revenus locatifs proportionnels à leur investissement, en plus du potentiel d’appréciation du bien (plus-value).
• Simplicité de gestion : l’investisseur n’a pas à gérer directement la propriété (entretien, gestion locative, etc.), cette responsabilité revenant souvent à la plateforme ou à la société de gestion.

## Combien coûte l’investissement immobilier fractionné ?

Les frais associés à l’immobilier fractionné se classent généralement en deux catégories : les frais à l’entrée et les frais de gestion.

• Les frais d’entrée se situent généralement entre 5% et 10%
• Les frais de gestion oscillent entre 0,5% et 1%

A savoir que si l’on se tourne vers le marché secondaire pour échanger des parts, des frais supplémentaires de 3 à 5% peuvent s’appliquer (frais d’échange).

## Immobilier fractionné : les zones de risque

La qualité des biens sous-jacents est la question majeure pour tous les investisseurs qui se lancent dans l’immobilier fractionné. Même s’il ne s’agit que de parts, un mauvais placement reste un mauvais placement. 

En effet, certaines plateformes, en particulier celles avec une faible expérience en immobilier, peuvent acquérir des biens de moindre qualité. De plus, la rapide collecte de fonds par ces plateformes peut les pousser à faire des investissements précipités, ce qui peut compromettre la qualité de leurs acquisitions. 

Il est essentiel de prendre le temps d’examiner les propriétés avant d’investir, de comparer et de demander des avis.

Vous pouvez contacter Clément sur LinkedIn.

Avantages :

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Ils citent les références suivantes :

• La SEC
• RealT
• Bricks
• Royaltiz

Ainsi que d’anciens épisodes de La Martingale :

• L’épisode #1 : L’immobilier peut-il se casser la gueule ?
• L’épisode #46 : Investir dans un loft à Chicago avec 30 euros
• L’épisode #111 : Comment bien choisir sa SCPI ?
• L’épisode #158 : Chasser les frais ou payer la performance : comment choisir ?

On vous souhaite une très bonne écoute ! C’est par ici si vous préférez Apple Podcasts, ici si vous préférez Google Podcasts ou encore ici si vous préférez Spotify.

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La Martingale est un podcast produit par CosaVostra, du label Orso Media.
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