La vraie rentabilité de l'immobilier locatif

Le sujet :

Investir, c’est engager une dépense dans le présent, en espérant obtenir un profit dans le futur. Plus ce profit est important par rapport à la dépense initiale, plus la rentabilité est élevée !

Mais, comment faire pour calculer la rentabilité attendue d’un investissement immobilier locatif ? Quels sont les critères à prendre en compte ? Est-il si intéressant d’emprunter pour financer un investissement ? 

L’invité du jour :

En 2012, alors qu’il travaille dans une startup, Bassel Abedi se demande où peut-il placer son argent ? L’immobilier locatif lui paraissait être un investissement évident. Il s’y intéresse et détecte rapidement un problème : comment calculer la rentabilité prévisionnelle d’un investissement immobilier, afin de prendre la bonne décision ? Ni une, ni deux, il crée un tableau Excel, et c’est le début de sa nouvelle vocation pour l’investissement immobilier.  En 2016, il fonde Horiz.io pour aider les investisseurs avec une simulation précise de la rentabilité prévisionnelle et une solution de pilotage de la gestion locative.

Au micro de Matthieu Stefani, cofondateur de CosaVostra, Bassel partage ses connaissances et son expérience à propos de l’investissement immobilier. Il nous explique comment calculer la rentabilité attendue d’un bien locatif et faire en sorte de l’optimiser au maximum.

## Comment calculer le rendement d’un investissement immobilier locatif ?

Il y a plusieurs types de rendement :

• Le premier est le rendement instantané : combien rapporte un investissement locatif dès la première année ? Dans ce cas, l’investisseur ayant un emprunt obtient un rendement moindre, car il doit rembourser les échéances de crédit. Mais ce calcul ne prend pas en compte l’effet de levier de l’endettement sur le long terme. “Ça n’a pas de sens” comme le dit Bassel.
• Le second correspond à l’enrichissement total de l’investisseur. Il tient compte de l’ensemble des flux financiers entrants et sortants tout au long de la durée de vie de l’investissement (le cash-flow) et du coût de l’argent (nous y revenons dans le paragraphe suivant).

Dans le second cas, la rentabilité est égale aux recettes totales, déduction faite des dépenses, sur toute la période de détention :

• Recettes = loyers et prix de vente.
• Dépenses = prix d’achat, emprunt, impôts, assurances, travaux, et autres charges.

💡 Matthieu signale que le temps passé par l’investisseur n’est pas évalué dans les calculs de rentabilité classiques. Pourtant, la valeur de ce coût caché peut peser sur la rentabilité réelle de l’investissement. Aussi, il ne faut pas oublier d’intégrer le taux de vacance locative dans son calcul prévisionnel. Ces paramètres sont à intégrer dans la prime de risque (voir ci-dessous).

## Pourquoi et comment tenir compte du “coût de l’argent” dans le calcul de la rentabilité d’un investissement ?

100 000€ aujourd’hui valent peut-être plus que 100 000€ demain, car cet argent peut générer des intérêts s’il est placé ou investi dès aujourd’hui. C’est pour cela qu’il faut actualiser les flux de trésorerie prévisionnels d’un investissement. Entrent alors en compte deux indicateurs de rentabilité financière très importants :

• La VAN (Valeur Actuelle Nette) :  le flux de trésorerie net actualisé qui mesure la rentabilité d’un investissement. Le taux d’actualisation se calcule à partir du taux d’intérêt d’un placement financier sans risque (comme les obligations d’un Etat par exemple) et d’une prime de risque (la rémunération attendue du risque pris par l’investisseur).
• Le TRI (Taux de Rendement Interne) : taux permettant d’obtenir une VAN égale à 0. Si le TRI est supérieur au taux d’actualisation, alors le projet sera rentable pour l’investisseur.

## Comment louer facilement et efficacement un bien locatif ?

Bassel évoque la possibilité :

• D’offrir des prestations de qualité (meubles, équipements, etc.) : il existe aujourd’hui de nombreuses solutions pour équiper à moindre coût un appartement avec goût et qualité. Aussi, sur le long terme, ces achats devraient être largement rentabilisés.
• De louer moins cher que la concurrence : au lieu de mettre plusieurs semaines ou plusieurs mois à louer votre bien, vous trouverez plus rapidement des locataires.

Notez qu’aujourd’hui (début 2022), le rendement de l’investisseur qui emprunte est plus intéressant car les taux d’intérêt sont très bas. Par conséquent, le coût de l’emprunt est largement couvert par les loyers. Selon les simulations faites par Bassel, ce constat s’inverse à partir d’un taux d’intérêt d’environ 5% : cas où c’est plus intéressant de payer l’investissement au comptant qu’à crédit.

Avantages :

Vous souhaitez calculer la rentabilité potentielle d’un projet d’investissement ? Bassel met à votre disposition un simulateur Excel gratuit. 

À la période où sort cet épisode, vous pouvez profiter de 20% de réduction à vie (à condition de ne pas vous désabonner) sur l’abonnement avec engagement d’Horiz.io grâce au code promo : LAMARTINGALE20. Découvrez leurs offres.

Ils citent les références suivantes :

• Le LMNP : Loueur en Meublé Non Professionnel

Ainsi que d’anciens épisodes de La Martingale :

• Épisode #39 : Delphine Pinon – Comment faire de l’argent aujourd’hui en France sur Airbnb avec une petite mise de départ ?
• Épisode #90 : Julien Calamote – Immobilier, effet de levier et enrichissement latent
• Épisode #104 : Yoann Lopez – Investir dans les LEGO
• Épisode #105 : Julien Etaix – Que faire face à l’inflation ?

On vous souhaite une très bonne écoute ! C’est par ici si vous préférez Apple Podcasts, ici si vous préférez Google Podcast ou encore ici si vous préférez Spotify.

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La Martingale est un podcast produit par CosaVostra, du label Orso Media.

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