Que se cache-t-il derrière les frais de notaire (et comment les diminuer) ?

Julia Calderoli et Romain Garçon - Altom Notaires

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Lorsqu’on achète un bien immobilier, le passage chez le notaire est souvent douloureux. La faute à des frais qui sont élevés et plutôt obscurs.

Vous vous demandez sûrement à quoi correspondent ces frais, s’ils vont tous directement dans la poche des notaires, et s’il existe des moyens de les diminuer ?

Julia Calderoli et Romain Garçon sont notaires associés chez Altom. Ils accompagnent leurs clients (particuliers et entreprises) sur des projets immobiliers, du financement ou du droit patrimonial de la famille.

Au micro de Matthieu Stefani, cofondateur de CosaVostra, Julia et Romain nous expliquent le fonctionnement des frais de notaire.

## Quand doit-on faire appel à un notaire ?

Les notaires sont des officiers publics et ministériels, chargés d’authentifier des actes pour le compte de leurs clients. Ils analysent soigneusement les actes de la première à la dernière lettre et s’assurent de leur compréhension par chacune des parties.

💡 Il est obligatoire de passer par le notaire pour la réalisation de certains actes comme les ventes immobilières, les contrats de mariages, les actes de successions, les donations, etc.

## À combien s’élèvent les frais de notaire ?

L’expression “frais de notaire” n’est pas tout à fait exacte. Car les frais qu’un particulier ou une entreprise versent aux notaires ne leurs reviennent pas à 100%.

Dans le cas d’une vente immobilière on trouve :

des taxes (taxe départementale, taxe communale et frais d’assiette de la taxe départementale) représentant 5,80% de l’appel de fonds du notaire ;
des débours, qui sont des frais avancés par le notaire (géomètre, Infogreffe, etc.) puis facturés au client sans prendre de marge ;
des émoluments, qui rémunèrent le travail du notaire.

Les émoluments sont divisés en deux parties :

les émoluments d’acte (un pourcentage, en moyenne de 0,799% HT du montant de la vente, divisé entre tous les notaires qui participent à l’acte) ;
les émoluments de formalité, facturés à l’unité et contrôlés par la profession.

Les émoluments sont strictement réglementés par la loi (donc, identiques pour tous les notaires.)

Un notaire peut également recevoir des honoraires (comme un avocat ou un expert-comptable). Ils rémunèrent des services rendus pour des activités notariales non tarifées par la loi (exemple : cession de fonds de commerce, baux commerciaux, consultation juridique). Le notaire doit informer par écrit chaque client avant le début de cette activité, en mentionnant le montant et le mode de calcul des honoraires dus.

## Comment diminuer les frais de notaire ?

Il existe une remise sur les frais de notaire, strictement encadrée par la loi. Cette remise est possible uniquement lorsque l’acte dépasse les 100 000 euros. Elle est de 20 % maximum et s’applique sur la part d’émolument calculée sur les tranches d’assiettes supérieures ou égales à 150 000 euros.

Pour les ventes supérieures ou égales à 10 millions d’euros, il existe une remise de 40 % maximum, applicable à la part d’émolument calculée sur les tranches d’assiettes supérieures.

Chaque notaire décide d’appliquer ou non ces remises, aux taux et dans les domaines qu’il choisit. Si le notaire choisit d’appliquer un taux de remise, il doit le faire pour tous les clients de l’office (et non au cas par cas).

Vous pouvez donc trouver des notaires qui appliquent des remises plus importantes que d’autres.

Si plusieurs notaires interviennent sur une même prestation, chacun applique au client sa remise sur la part des émoluments qui lui reviennent.

## Qu’est-ce que l’acte en main ?

Lors d’une transaction immobilière, les frais de notaire sont habituellement à la charge de l’acheteur. Sauf dans le cas d’un acte en main. Avec cet acte, c’est le vendeur qui supporte les frais de notaire.

L’intérêt principal pour les deux parties concerne le financement. L’absence de frais de notaire consolide le dossier de demande de prêt de l’acquéreur. Un avantage pour l’acheteur, mais aussi pour le vendeur (car il aura plus de chance de vendre son bien).

Le vendeur doit alors bien calculer en amont les frais qu’il devra payer, afin de l’impacter au mieux sur le prix de vente.

## Pourquoi céder des titres de sociétés plutôt qu’un bien immobilier ?

Lors d’une transmission ou d’une vente d’un patrimoine immobilier, il est possible de transmettre les parts d’une société, plutôt qu’un immeuble. Dans ce cas, c’est la société qui détient l’immeuble (pas des personnes physiques).

Avantages :

les droits d’enregistrement payés par l’acquéreur sont plus faibles (le taux pour une société à prépondérance immobilière est de 5% contre 5,8% en temps normal) ;
les honoraires sont librement négociables (il est possible de passer par un notaire, un avocat, ou un expert-comptable) ;
dans le cas d’une société commerciale, on économise les frais de déclaration d’intention d’aliéner (facturés par le notaire).

Inconvénients :

on achète un actif (le patrimoine immobilier) mais aussi un passif (les dettes de la société) ;
on ajoute des frais de gestion (bilan comptable et déclarations fiscales) ;
les banques sont moins habituées à financer l’achat de titres (par rapport au financement d’un bien immobilier).

Vous pouvez suivre Julia et Romain sur LinkedIn :

Ils citent les références suivantes :

Altom Notaires
L’OBO (Owner Buy Out)

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