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Vous aussi vous avez déjà entendu parler de SCI dans votre entourage ? Ces sociétés civiles sont très répandues. Mais, est-ce indispensable pour gérer son patrimoine ? Et est-ce réservé à un certain niveau de richesse ?

Antoine de Ravel d’Esclapon est notaire et auteur du Patrimonio. Mais il se présente surtout comme un conseiller. Car chaque jour, il aide ses clients sur des problématiques patrimoniales. Au micro de Matthieu Stefani, cofondateur de CosaVostra, Antoine nous éclaire à propos des sociétés civiles.

## Qu’est-ce qu’une société civile ?

Une société civile est une structure juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes décident de mettre en commun des biens ou des compétences, pour exercer une activité qui n’a pas de caractère commercial. Cette activité peut être de nature immobilière, agricole, intellectuelle, etc. La société civile est régie par le Code civil, et ses bénéfices sont directement imposés au nom des associés (transparence fiscale) en fonction de leur part dans le capital.

## Quelles différences entre une SCI et une SARL de famille ?

La SCI (Société Civile Immobilière) et la SARL de famille sont deux types de sociétés qui permettent la gestion d’un patrimoine immobilier.

La SARL de famille est un type spécifique de SARL (Société à Responsabilité Limitée) qui permet aux membres d’une même famille de gérer ensemble un patrimoine immobilier.

La SCI est une structure juridique qui a pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier. Cela peut inclure l’achat, la vente, la location d’immeubles, etc. La SCI est très flexible : les associés peuvent être des personnes physiques ou morales.

Les principales différences entre ces deux formes juridiques sont :

  • Composition des associés : Dans une SCI, les associés peuvent être des personnes physiques ou morales, sans restriction familiale. Tandis que dans une SARL de famille, les associés doivent être des parents proches (jusqu’au quatrième degré inclus).
  • Nature de l’activité : Une SCI est généralement utilisée pour gérer un patrimoine immobilier. Une SARL de famille peut également gérer un patrimoine immobilier, mais elle peut en outre exercer une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

## Quelle fiscalité pour une SCI ?

La SCI est soumise à un régime fiscal particulier dit de « transparence fiscale« . Cela signifie que la société en tant que telle n’est pas imposable. Ce sont les associés qui sont imposés individuellement (à l’IR) en fonction de leur pourcentage de détention du capital social. Ces bénéfices sont à déclarer dans la catégorie des : 

  • revenus fonciers si les revenus proviennent de la location d’immeubles non meublés ;
  • Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) si les revenus proviennent de la location d’immeubles meublés.

Cependant, une SCI peut opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS) sous certaines conditions. Dans ce cas, la société devient imposable comme une société classique, et les associés sont ensuite imposés sur les dividendes qu’ils perçoivent (ainsi que sur les plus-values réalisées lors de la cession de leurs parts sociales).

## Quels sont les avantages de la SCI ?

Voici cinq raisons principales pour lesquelles on pourrait choisir de créer une Société Civile Immobilière (SCI) :

  • Gestion du patrimoine immobilier : Une SCI permet de centraliser la gestion de plusieurs biens immobiliers, ce qui peut faciliter leur administration et optimiser leur rentabilité.
  • Transmission du patrimoine : Une SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier à ses héritiers, en permettant par exemple une donation progressive des parts de la société.
  • Protection du patrimoine personnel : Dans une SCI, le patrimoine personnel des associés est séparé du patrimoine de la société. Cela peut limiter la responsabilité des associés en cas de dettes contractées par la SCI.
  • Optimisation fiscale : Selon la situation des associés, la création d’une SCI peut permettre d’optimiser la fiscalité, par exemple en permettant une imposition des bénéfices au niveau des associés plutôt qu’au niveau de la société.
  • Flexibilité dans les relations entre associés : Les statuts d’une SCI peuvent être rédigés de manière à préciser les droits et obligations de chaque associé, ce qui peut faciliter les relations entre eux et éviter des conflits potentiels.

## Combien coûtent la création et la gestion d’une SCI ?

Concernant le coût de création il faut compter environ 2 500€ selon Antoine (lorsqu’il n’y a pas d’apport de bien immobilier). Cela inclut : 

  • la rédaction des statuts ;
  • les frais d’enregistrement ;
  • la publication dans un journal d’annonces légales ;
  • l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés.

Concernant le coût de gestion annuel, cela dépend si votre SCI : 

  1. Est à l’IR
  2. A une activité de location meublée
  3. Est à l’IS

Dans le premier cas, vous n’avez pas besoin d’un comptable. La gestion est simplifiée (comptabilité de trésorerie) et se limite : 

  • au suivi des dépenses et des recettes sur un compte en banque dédié ;
  • et à la déclaration des bénéfices à l’IR.

Dans les deux autres cas, il est conseillé de faire appel à un expert-comptable. Les honoraires annuels varient en fonction de la complexité de votre SCI, mais attendez-vous à dépenser au moins 1 000 euros par an.

Vous pouvez suivre Antoine sur LinkedIn.

Ils citent les références suivantes :

Ainsi que d’anciens épisodes de La Martingale :

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