Faut-il s'endetter pour s'enrichir avec l'immobilier locatif ?

Lorsqu’on souhaite utiliser sa capacité d’endettement pour investir dans l’immobilier, on hésite souvent entre l’achat de sa résidence principale et l’investissement locatif. La seconde option est intéressante, car elle permet de se constituer un patrimoine tout en dégageant des revenus supplémentaires. Mais, cela demande pas mal d’efforts : recherche du bien, négociations, discussions avec les banques, travaux, gestion des locataires, etc.

Nadim Takchi (CEO de Livret P) s’est lancé dans son premier investissement locatif à 25 ans. Nadim utilise au maximum sa capacité d’emprunt et suit une méthodologie d’investissement rigoureuse. À peine six années lui ont suffi pour se constituer un patrimoine de 13 biens immobiliers.

Au micro de Matthieu Stefani, cofondateur de CosaVostra, Nadim nous partage sa méthode d’investissement locatif basée sur l’endettement.

## Pourquoi est-ce intéressant de s’endetter pour investir dans l’immobilier locatif ?

Obtenir un crédit bancaire pour investir dans l’immobilier locatif permet de bénéficier d’un puissant effet de levier : les loyers perçus permettent de couvrir tout ou partie des échéances d’emprunt. Résultat : le bien immobilier s’autofinance et l’investisseur peut même réussir à se dégager un flux de trésorerie positif (lorsque le loyer est supérieur aux échéances de remboursement de l’emprunt).

C’est un excellent moyen :

• d’élargir son patrimoine ;
• de préparer sa retraite ;
• et se créer un revenu complémentaire.

## Bourse vs Immobilier locatif : l’avis de Nadim

Nadim préfère investir dans l’immobilier locatif. Selon lui, le rendement est plus intéressant, sûr et créateur de valeur.

Il nous donne l’exemple suivant : une personne dispose de 10 000€ d’épargne. Elle peut soit les investir en Bourse, soit s’en servir d’apport pour investir dans l’immobilier.

• Scénario 1 : elle investit ses 10 000€ en Bourse et obtient un rendement très élevé de 20%. Bénéfice annuel : 2 000€.
• Scénario 2 : elle emprunte 100 000€ et investit dans l’immobilier (en se servant de ses 10 000€ d’épargne pour son apport). Son appartement lui dégage 4% de rendement net. Bénéfice annuel : 4 000€.

Le scénario 2 (plus pessimiste que le premier) dégage un résultat deux fois plus important. Sachant que l’immobilier est moins fluctuant que la Bourse.

## Les bonnes pratiques pour investir dans l’immobilier grâce au prêt bancaire

Voici la liste des bonnes pratiques mises en lumière par Nadim lors de notre épisode : 

• Lorsque vous souhaitez investir dans une grande ville, faites des tours de taxi, et posez des questions aux chauffeurs. Ils connaissent les meilleurs quartiers de la ville !
• Une fois que vous avez ciblé un quartier précis, allez discuter avec les commerçants et les habitants. C’est un bon moyen de vous assurer que le quartier est un bon endroit pour investir.
• Utilisez votre capacité d’endettement au maximum, pour investir et bénéficier d’un effet de levier optimal.
• Focalisez-vous sur des biens “liquides” : ils doivent pouvoir se louer au bon prix rapidement et être vendus dans les meilleures conditions (rapidement et sans moins-value).
• Passez par un courtier afin d’obtenir le meilleur prêt possible.
• Lors de la visite, demandez à passer en premier. Si le bien vous plaît, faites une offre très rapidement.
• Lorsque vous trouvez un bien à acheter, demandez à différents agents immobiliers ce qu’ils pensent du prix de vente. Certains vous proposeront peut-être un bien similaire pour un meilleur prix.
• Acheter sans condition suspensive : c’est très risqué, mais si votre situation vous le permet, cela réduit le coût d’acquisition.
• Négociez toujours le prix d’achat et le taux d’emprunt, afin de bénéficier des meilleures conditions possibles.

Vous pouvez suivre Nadim sur LinkedIn et découvrir Livret P ici.

Avantages :

Bonne nouvelle ! Avec le code MARTINGALE, vous bénéficiez de 10€ offerts lors d’un premier investissement chez Livret P. Et vous recevrez le fichier Excel utilisé par Nadim pour ses investissements locatifs.

Ils citent les références suivantes :

• Le logement Airbnb coup de coeur de Matthieu
• Le site SeLoger

Nos autres épisodes sur l’immobilier :

• #74 – Thomas Lefebvre – Quand la data nous aide à faire les meilleurs coups immobiliers
• #107 – Bassel Abedi – La vraie rentabilité de l’immobilier locatif
• #109 – Martin Menez – Immobilier : bien vendre (et bien acheter)
• #139 – Gautier Allard – Marchand de biens immobiliers : le bon filon ?
• #144 – Thomas Lefebvre – L’immobilier en 2023 : faut-il foncer ou attendre ?
• #146 – Keyvan Nilforoushan – Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

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La Martingale est un podcast produit par CosaVostra, du label Orso Media.

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