05.01.2023
#144

L'immobilier en 2023 : faut-il foncer ou attendre ?

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Après une année 2022 record au niveau du nombre de transactions immobilières en France, la hausse des taux d’intérêt et de l’inflation annonce de gros changements. Les prix s’envolent et le pouvoir d’achat immobilier des ménages diminue. Mais, cela va-t-il durer ? Y a-t-il encore des bons coups immobiliers à faire en 2023 ?

Thomas Lefebvre a rejoint les équipes de MeilleursAgents (AVIV) en 2010. Aujourd’hui, sa mission en tant que Directeur Scientifique est d’aider les particuliers à prendre les meilleures décisions en immobilier.

Au micro de Matthieu Stefani, cofondateur de CosaVostra, Thomas nous partage ses prédictions sur le marché immobilier en 2023.

## Que s’est-il passé en 2022 sur le marché immobilier français ?

2022 était une très bonne année pour le marché immobilier, avec un nombre de transactions record : 1,1 million ! C’est la seconde année avec le plus grand nombre de transactions, après 2021.

Depuis 2016, le crédit bancaire a été un moteur pour le marché. Avec des taux bas, les investisseurs, les entreprises et les ménages ont acheté des biens immobiliers. Mais, à partir du second semestre 2022, les taux d’intérêt et l’inflation ont augmenté. Cela a entraîné une baisse du nombre de transactions.

Au niveau des prix, l’immobilier français a augmenté de 5% en 2022. Thomas précise que la situation varie en fonction des villes : Paris : -1%, Bordeaux -3%, Marseille : hausse des prix. Et il met aussi en lumière le phénomène de la hausse des prix de l’immobilier dans les zones rurales en 2022 (plus de 7,5% !).

## À quoi pouvons-nous nous attendre en 2023 ?

Sur les prochains mois, nous pouvons nous attendre à une hausse continue des taux d’intérêt (selon les projections d’inflation de la BCE et les politiques monétaires.). Quel impact ? Les prix vont s’ajuster, pour redonner du souffle à la demande.

La première chose à garder en tête selon Thomas est que l’immobilier est un investissement sur le long terme (10, 15, 20 ans). Les changements au niveau des territoires (mobilité, attractivité, etc.) et du climat auront un impact sur les prix sur le long terme. Il ne faut pas s’arrêter à l’état actuel du marché, mais être capable  d’identifier les grands changements.

Thomas ne s’attend pas à une dégringolade des prix. Paris devrait perdre 3 à 4% sur 2023 par exemple. Combien de temps cette situation va-t-elle durer ? Difficile à dire. Cela dépend du contexte économique global. Les acteurs vont être attentistes et il y aura sûrement plus de négociations dans les transactions immobilières.

Doit-on attendre avant d’acheter un bien immobilier ?

Le marché de l’immobilier est contraint par des événements de vie. Malgré la baisse des prix, les déménagements et changements de situation familiale font toujours partie du quotidien des Français. Il y aura donc toujours des opportunités à saisir.

Aussi, même si les prix sont baissiers, les plus-values potentielles sont toujours possibles. Surtout dans les 200 plus grandes villes de France.

Concernant l’investissement immobilier, il faut garder deux éléments en tête : 

  • l’immobilier reste un rempart contre l’inflation (révision annuelle des loyers indexée sur l’inflation) ;
  • le besoin locatif va sûrement augmenter, car les banques vont être frileuses pour accorder des prêts immobiliers (notamment aux primo-accédants, soit 30 à 35% du marché en France).

Notez que le changement climatique et la transition énergétique sont des facteurs à prendre en compte désormais lorsqu’on investit. Le législateur (loi climat et résilience) encourage les propriétaires à rénover leurs biens. Aussi, le changement climatique (comme la montée des eaux) va impacter l’attractivité de certaines régions (et donc, l’évolution des prix de l’immobilier).

Vous pouvez suivre et contacter Thomas sur LinkedIn.

Ils citent les références suivantes :

Ainsi que d’anciens épisodes de La Martingale :

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