Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

Est-il préférable d’utiliser sa capacité d’emprunt pour investir dans l’immobilier, ou pour acheter sa résidence principale ? Il n’y a pas de réponse toute faite à cette question. Mais, en fonction de votre situation et de vos projets, l’achat de votre résidence principale pourrait être le meilleur investissement de votre vie.

Avec Virgil – dont il est le cofondateur -, Keyvan Nilforoushan s’est donné une mission : aider les Français à se construire un capital le plus tôt possible, en investissant à leurs côtés dans leur résidence principale.

Au micro de Matthieu Stefani, cofondateur de CosaVostra, Keyvan nous explique pourquoi l’achat d’une résidence principale peut-être un excellent investissement. Il ajoute de la nuance à un précédent épisode, qui mettait en lumière les opportunités de l’investissement locatif.

## Pourquoi est-il intéressant d’acheter (plutôt que louer) sa résidence principale ?

Louer sa résidence principale permet de garder sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif. On peut ainsi profiter de l’effet de levier de l’emprunt pour augmenter ses revenus et/ou son patrimoine. Mais dans la pratique, peu de personnes utilisent leur capacité d’emprunt pour investir dans l’immobilier locatif. Car rechercher des appartements, les retaper, gérer les locataires et l’administratif : ça demande du temps et peut faire peur à beaucoup de personnes.

Selon Keyvan, si on n’est pas intéressé et motivé par l’investissement locatif, il vaut mieux acheter sa résidence principale. Comme il l’explique, l’achat d’une résidence principale avec un crédit bancaire est une épargne forcée. Car en remboursant la banque chaque mois, vous vous constituez un capital important.

## Quand acheter sa résidence principale ?

Le plus tôt possible, sans hésiter. Pour obtenir un crédit immobilier, vous avez besoin d’un CDI (en ayant validé la période d’essai) et de comptes bancaires “propres” (c’est à dire qui excluent au maximum les dépenses dans les casinos, les paris sportifs et les gros retraits d’argent liquide). Car pour monter votre dossier, les banquiers vont regarder vos comptes (plus précisément, les 3 derniers mois). Une notion importante pour les banques est le reste à vivre : la somme qu’il vous reste chaque mois, lorsqu’on enlève vos charges fixes (mensualités de remboursement de crédits, factures d’énergie, impôts, loyer, assurances). Plus votre reste à vivre est élevé, plus vous avez de chances d’obtenir un crédit.

Keyvan met en lumière un comportement intéressant. Souvent, on achète un bien en espérant que le prix de l’immobilier augmente durant les prochaines années. Mais quand on est jeune, il vaut mieux espérer que l’immobilier baisse. Car le premier achat est souvent beaucoup plus faible au niveau du nombre de m², que le second achat (pour des raisons familiales notamment). Exemple : il vaut mieux acheter cher 20 m² aujourd’hui, que 70m² demain.

Notez aussi qu’à partir de 40 ans, le coût des assurances emprunteurs augmente énormément. Car plus on vieillit, plus les risques augmentent pour les banques.

## Le contexte économique, c’est important ?

Que l’immobilier monte ou baisse, il y a toujours des opportunités.

En période de forte inflation, l’immobilier est un excellent rempart. Car même si les taux d’intérêt augmentent, cela n’impacte pas les propriétaires français (grâce aux taux fixes). Et si vous achetez durant une période où les taux d’intérêt sont élevés, vous aurez toujours la possibilité de renégocier votre taux plus tard, en cas de baisse.

Keyvan nous explique qu’1 point d’augmentation des taux (ex : de 2% à 3%) est égal à une baisse de 10% de la capacité d’emprunt… Donc, il ne faut pas attendre avant d’acheter, si vous détectez une opportunité.

## Achat de sa résidence principale : les points de vigilance

La thèse de notre invité est la suivante : l’immobilier a plus de valeur quand la demande est supérieure à l’offre. Pour cela, il faut regarder : 

• si la ville dans laquelle on investit est en croissance (y a-t-il plus de gens qui viennent pour travailler que de gens qui partent) ;
• et que le stock d’immeubles neufs soit faible.

Ces deux conditions sont réunies dans la plupart des grandes villes françaises (voire européennes) selon Keyvan.

Lors de votre achat, tenez compte des dangers climatiques et du diagnostic énergétique. Mais aussi du plan de votre bien (parties communes, combles, etc.). Vous anticipez ainsi de (très) mauvaises surprises.

Si vous souhaitez vendre votre résidence actuelle pour en acheter une nouvelle, réduisez au maximum le timing entre la vente et l’achat. Sinon, vous prenez le risque d’être imposé sur l’éventuelle plus-value réalisée sur votre ancienne résidence.

Vous pouvez suivre Keyvan Nilforoushan sur LinkedIn.

Avantages :

Bonne nouvelle ! Nous avons négocié une réduction de 10% sur les frais d’accompagnement pour les auditeurs qui achètent un appartement avec Virgil. Il suffit de cliquer sur “Podcast” et d’indiquer “La Martingale” dans le formulaire à la question “Comment avez-vous entendu parler de Virgil ?”.

Les épisodes de La Martingale pour compléter votre lecture :

• #74 – Thomas Lefebvre – Quand la data nous aide à faire les meilleurs coups immobiliers
• #107 – Bassel Abedi – La vraie rentabilité de l’immobilier locatif
• #109 – Martin Menez – Immobilier : bien vendre (et bien acheter)
• #129 – Chloé Clair – Climat, diagnostic énergétique et investissement immo
• #144 – Thomas Lefebvre – L’immobilier en 2023 : faut-il foncer ou attendre ?

On vous souhaite une très bonne écoute ! C’est par ici si vous préférez Apple Podcasts, ici si vous préférez Google Podcast ou encore ici si vous préférez Spotify.

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La Martingale est un podcast produit par CosaVostra, du label Orso Media.

Merci à Iroko d’avoir rendu possible cette treizième saison de La Martingale. Rendez-vous sur le site iroko.eu pour découvrir la SCPI Iroko ZEN. Créez votre compte et repartez avec une bouteille de champagne en entrant le code MARTINGALE.