Investir dans la terre pour sécuriser son épargne

Paul Rodrigues - Hectarea

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Investir dans les terres agricoles peut rapporter entre 4 et 7 % par an avec un loyer mensuel garanti. Mais comment accéder à cet actif refuge quand une exploitation coûte plusieurs centaines de milliers d’euros ?

Paul Rodrigues est le cofondateur et CEO d’Hectarea, une plateforme d’investissement dans des projets agricoles. Au micro de Matthieu Stefani, Paul nous dit tout sur l’investissement dans les terres agricoles.

## Le marché des terres agricoles en France

La France dispose de 26,7 millions d’hectares de terres agricoles, dont 60 % sont actuellement en location via des baux ruraux. Ce marché représente 166 à 167 milliards d’euros d’actifs au total, avec 7 milliards d’euros de transactions annuelles. Un phénomène notable s’accélère : 30 % des terres acquises chaque année le sont par des investisseurs hors milieu agricole, attirés par cet actif refuge qui traverse bien les cycles économiques. Contrairement à l’immobilier traditionnel, les terres agricoles ont continué à trouver preneurs même quand les taux d’intérêt ont grimpé à plus de 3,5 %, démontrant leur résilience face aux variations du marché financier.

## Comment investir dans les terres agricoles ?

Investir directement dans les terres agricoles nécessite traditionnellement plusieurs centaines de milliers d’euros et une connaissance approfondie des réglementations. Les transactions passent obligatoirement par les SAFER (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural), qui disposent d’un droit de préemption pour s’assurer que les terres restent à destination agricole et favoriser l’installation de jeunes agriculteurs.

Les nouvelles plateformes d’investissement fractionnaire permettent désormais d’accéder à ce marché dès 500 €, en structurant l’investissement via des obligations garanties par une hypothèque de premier rang sur les terres. Cette approche évite les complexités juridiques du co-investissement direct tout en offrant la même exposition économique à l’actif foncier.

## Terres agricoles : quel rendement financier peut-on espérer ?

Les terres agricoles françaises ont généré une performance de 3 % par an en moyenne sur les 20 dernières années, proche de 4 % sur les 10 dernières années. À cette appréciation du capital s’ajoute un rendement locatif annuel de 2 à 4 %, versé mensuellement par l’agriculteur exploitant. Au total, les investisseurs peuvent viser une rentabilité globale de 4 à 7 % par an, comparable à l’immobilier mais avec une vacance locative généralement plus faible. Les prix varient considérablement selon les régions et les filières : de 1 500 € l’hectare pour certaines forêts à plus de 1,8 million d’euros l’hectare pour les plus prestigieux terroirs viticoles bourguignons, avec une moyenne nationale autour de 6 000 à 8 000 € l’hectare pour les terres agricoles standards.

Avantages :

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Ils citent les références suivantes :