SARL de famille, mieux que la SCI pour votre location meublée ?

Lorsqu’on se lance dans la location meublée, le premier réflexe de l’investisseur est bien souvent de passer par une SCI, une Société Civile Immobilière. Pourtant, il existe d’autres options bien avantageuses, fiscalement mais pas seulement.

Yasmina Brasseur est Ingénieure Patrimoniale Senior chez Bred Banque Privée. Elle apporte son expertise juridique et fiscale pour la structuration du patrimoine financier et immobilier des particuliers.

Au micro de Matthieu Stefani, cofondateur de CosaVostra, Yasmina Brasseur nous éclaire à propos de la SARL de famille dans le cadre de la location meublée.

## Qu’est-ce qu’une SARL de famille ou SARL de gestion immobilière ?

Une SARL de famille est une société à responsabilité limitée qui a pour objet une activité commerciale et notamment la gestion locative de biens d’habitation. Cette entreprise ne compte que des actionnaires issus d’une même famille en ligne directe ou collatérale.

Louer en meublé via une SARL de famille n’est possible que si les associés ont un lien de parenté directe (parents-enfants, frères-soeurs, grands-parents) ou un lien matrimonial (mariage mais aussi PACS).

## En quoi la SARL de famille est-elle plus intéressante que la SCI en location meublée ?

La SARL de famille présente de nombreux avantages en matière de responsabilité, de fiscalité, de cession et de transmission.

• Avec la SARL de famille, la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports (hors faute de gestion du gérant). Autrement dit, le patrimoine personnel des associés est protégé en cas de poursuite des créanciers. Dans le cadre d’une SCI, les associés sont indéfiniment et solidairement responsables des dettes de la société. En clair, leur responsabilité pèse sur leur patrimoine personnel.

• Contrairement à la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), la SARL de famille est imposée à l’impôt sur le revenu (IR). Elle relève obligatoirement du régime réel. La base imposable est calculée au prorata de l’apport personnel dans le capital social de chaque associé.

• En cas de cession, la plus-value de la SARL de famille fait l’objet d’abattement voire d’exonération pour durée de détention. Dans le cadre d’une SCI à l’impôt sur les sociétés, la plus-value ne bénéficie d’aucun abattement ni d’aucune exonération.

• La transmission progressive de la société de famille s’effectue via la donation de la nue-propriété de parts sociales aux enfants. Les parents usufruitiers conservent la jouissance des bénéfices de la société. Au décès des parents, les enfants accèdent à la pleine propriété des parts, lors de l’extinction de l’usufruit. Transmettre des parts sociales plutôt qu’un bien présente un intérêt majeur : la valeur des parts sociales est diminuée du passif. Les droits de donation seront donc moins élevés. 

## SARL de famille et fiscalité en cas de cession : exemples chiffrés

Au moment de la cession d’un bien, le régime fiscal de la SARL de famille s’avère avantageux, notamment au niveau de la plus-value.  

Prenons l’exemple d’un bien acheté 400 000 euros et vendu 500 000 euros après 4 ans de détention. La plus-value (Prix de vente – Prix d’acquisition) est de 100 000 euros. 

• Avec une SARL de famille à l’IR : 

La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Le montant de l’impôt sera alors de 36 200 euros (100 000 x 36,2%). Dans cet exemple précis, la plus-value ne bénéficie pas d’abattement, car la durée de détention du bien est inférieure à 5 ans. 

• Avec une SCI à l’IS : 

Le montant de l’impôt serait de 45 000 euros. La raison de cet écart ? Au moment de calculer la base imposable, les amortissements sont réintégrés. Dans notre exemple, l’amortissement est de 80 000 euros (20 000 euros annuels sur 4 ans). Le calcul sera alors le suivant : 100 000 (plus-value) + 80 000 euros (amortissement) * 25 % (taux IS) = 45 000 euros.

En reprenant notre exemple sur une durée de détention de 20 ans, nous obtenons ceci.

• Avec une SARL de famille : 

La plus-value de 100 000 euros bénéficie d’un abattement (pour 20 ans de détention) de 90 % sur l’IR et 24,75 % sur les prélèvements sociaux. Le pourcentage total des droits à payer (IR + prélèvements sociaux) est alors de 14,84%. Le montant de l’impôt sera alors de 14 843 euros.  

• Avec une SCI à l’IS :

Le montant des amortissements sur 20 ans atteindrait 400 000 euros (20 000 euros x 20 ans). Le calcul de la base imposable serait alors le suivant :

400 000 euros (amortissement) + 100 000 (plus-value)* 25% (taux IS) = 125 000 euros.

Ils citent les références suivantes :

• OVNI Capital société de capital-risque spécialisé dans les start-up françaises 
• Soul Invest plateforme de crowdequity 
• Anaxago pionnier du financement participatif et conseil en investissement financier
• Régime fiscal de la location meublée touristique depuis la Loi de Finances 2024

Ainsi que d’anciens épisodes de La Martingale :

• #199 – Investir aux côtés des meilleurs business angels grâce au SPV
• #204 – Location saisonnière : le secret pour contourner toutes les limites 
• #107 – La vraie rentabilité de l’immobilier locatif

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