Boutiques, enseignes, bureaux : infiltrez le monde des pros

Qu’il s’agisse d’investir dans un petit local commercial en centre-ville ou de rejoindre une SCPI à plusieurs milliards, les solutions pour investir dans l’immobilier d’entreprise ne manquent pas. Pourtant, on a l’impression que le marché est moins accessible que l’immobilier résidentiel. Les questions sont légitimes : est-ce le bon moment pour se lancer en 2024 ? Quels sont les risques à anticiper et comment les limiter ?

Jérémy Faucheux est le gérant d’ECE, une société spécialiste de l’immobilier d’entreprise et de commerce dans l’ouest de la France. Locaux commerciaux, bureaux, bases logistiques : Jérémy et ses équipes participent à de nombreux projets immobiliers sur tout le littoral.

Au micro de Matthieu Stefani, cofondateur de CosaVostra, Jérémy nous explique comment se lancer dans cet investissement méconnu.

## Comment investir dans l’immobilier d’entreprise ?

Il existe plusieurs façons d’investir en immobilier d’entreprise en fonction de ses moyens :

• en nom propre, comme si vous vous lanciez dans l’acquisition d’un immeuble locatif ;
• via une SCI, permettant notamment de réunir plusieurs investisseurs sur un ou plusieurs projets ;
• via une SCPI, une société qui simplifie l’accès à l’investissement, en déléguant l’ensemble des problématiques immobilières à des gestionnaires, 
• avec un club deal immobilier, une solution à mi-chemin entre l’investissement en nom propre et l’achat de parts de SCPI.

💡 La SCPI est le moyen le plus accessible pour se lancer dans ce type d’investissement (pour moins de 1 000€). Les autres solutions démarrent elles à partir de 100 000€ environ – mais elles sont finançables via un emprunt bancaire.

## Qu’est-ce qu’un bien de qualité en immobilier d’entreprise ?

Comme toujours dans l’immobilier, l’emplacement reste la clé. Mais Jérémy explique qu’il faut également tenir compte des trois points essentiels :

1. La situation du bien, qui doit permettre à son occupant de capter au mieux sa clientèle sur une zone de chalandise la plus étendue possible. Y a-t-il des “locomotives” (des enseignes comme Leclerc, Mcdonald’s, Decathlon ou Leroy Merlin) et de grands parkings à proximité ? La zone est-elle visible depuis la route et facile d’accès ? Ces critères sont primordiaux.
2. L’état locatif (le bien est-il vacant ou avec un locataire ?). Si le bien dispose d’un locataire, alors il faut analyser sa situation (indépendant ou groupe), sa santé économique, son bail et son loyer.
3. Le bien. Vérifiez que ce dernier ne soit pas exposé fortement à la réglementation en vigueur ou à venir (Décret tertiaire). Regardez également s’il exige des travaux importants dans les prochaines années, et s’il correspond bien à votre cible locative.

## Les 5 bonnes pratiques pour investir dans l’immobilier locatif

1. Bien connaître la demande sur un secteur (n’hésitez pas à passer du temps dans la zone, et à discuter avec les professionnels du secteur).
2. Analyser les enseignes absentes d’une ville et dont la zone de chalandise peut être susceptible de les accueillir.
3. Identifier les zones à fort potentiel de croissance, en observant le dynamisme des habitants et la qualité des enseignes déjà présentes.
4. Ne pas hésiter à lire le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et le Schéma de cohérence territorial (SCoT).
5. Avoir en tête les conditions. Une offre d’acquisition d’un terrain ou d’un bien peut-être conditionnée à sa future commercialisation ou à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme. En effet, certaines conditions vous laisseront le temps de trouver un exploitant de qualité.

## Les grandes tendances dans l’immobilier d’entreprise

• La croissance des valeurs des biens immobiliers ralentit, compte tenu de la baisse des rendements et des tensions sur la demande locative.
• Les investisseurs institutionnels continuent d’apprécier les actifs “prime” ou “core” (actifs extrêmement bien situés et dont l’occupant offre une grande sécurité).
• Une baisse importante du développement des zones commerciales en entrées de ville (loi ZAN).
• Les locaux commerciaux de centre-ville sont moins recherchés. Les cœurs de ville restent attractifs, mais sur une zone plus restreinte.

Ils citent les références suivantes :

• Le bail à construction
• Le PLU (Plan Local d’Urbanisme)
• Le SCoT (Schéma de Cohérence Territoriale)
• La loi ZAN
• Le site unemplacement.com
• La loi issue du décret tertiaire
• “La France moche” des zones commerciales (article Le Monde)
• L’épisode GDIY #379 avec Clément Benoit
• L’épisode La Martingale #36 – Acheter les murs de son poissonnier, une bonne idée ?

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La Martingale est un podcast produit par CosaVostra, du label Orso Media.

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