Bureaux, résidentiel, hôtellerie : où placer son argent en 2026 ?

300 épisodes plus tard, Philippe Le Trung revient au micro de Matthieu Stefani pour analyser ce qui a changé dans le secteur de l’immobilier. Fin de 40 ans de baisse des taux, corrections de marché et nouveaux critères d’investissement : découvrez comment adapter votre stratégie immobilière à cette nouvelle donne.

Janvier 2026 : où en sommes-nous dans le cycle immobilier ?

La question essentielle en immobilier n’est pas « faut-il investir ? », mais « quelle heure est-il ? ». Philippe Le Trung insiste sur cette notion de timing pour comprendre le cycle actuel.

Après 40 ans de baisse continue des taux d’intérêt réels (de 1980 à 2020), nous avons connu une remontée brutale depuis 2022. Cette hausse a déstabilisé un marché immobilier qui s’était habitué à l’argent quasi gratuit.

Le plus dur est passé. Les taux se stabilisent et le marché commence à digérer cette nouvelle donne. Nous sommes dans une phase de transition où les investisseurs sélectifs trouvent des opportunités décotées, notamment sur des actifs mal positionnés ou nécessitant une transformation.

Résidentiel, logements étudiants, hôtellerie, loisirs : où investir en 2026 ?

Tous les secteurs immobiliers ne se valent pas en 2026. Philippe Le Trung identifie trois catégories attractives aux fondamentaux solides.

• Le résidentiel reste porteur, car la demande structurelle persiste face à une offre contrainte. Les loyers résidentiels continuent de progresser dans les zones tendues, créant un rendement locatif intéressant malgré des prix d’achat élevés.
• Les résidences étudiantes constituent un placement particulièrement résilient. Avec 2,9 millions d’étudiants en France et une démographie favorable, la demande ne faiblit pas. Ces actifs offrent des rendements de 4 à 5 %, avec une gestion déléguée et peu de vacance locative.
• L’hôtellerie et les loisirs représentent une opportunité majeure. Le secteur a souffert pendant la crise sanitaire, mais connaît un rebond spectaculaire, porté par le tourisme mondial et la consommation d’expériences. Les actifs bien situés dans des destinations touristiques affichent des taux d’occupation records.

Les nouveaux critères d’investissement : localisation, services, flexibilité et environnement

L’immobilier de 2026 demande une analyse plus fine qu’auparavant. Trois critères deviennent déterminants pour réussir.

• La localisation prime plus que jamais. Il faut analyser finement l’offre et la demande locales plutôt que de raisonner de manière générale. Un bureau à La Défense ne se comporte pas comme un bureau dans le centre de Paris. Un studio étudiant à Lyon Part-Dieu surperforme un appartement familial en périphérie lointaine.
• Les services et la flexibilité font la différence. Les locataires, qu’ils soient résidentiels ou professionnels, recherchent des espaces modulables avec des services intégrés. Le coliving pour le résidentiel, les espaces de coworking pour les bureaux ou encore les formules tout compris pour l’hôtellerie séduisent de plus en plus.
• Les critères environnementaux deviennent incontournables. Les actifs mal notés au DPE perdent de la valeur et deviennent difficiles à louer. Les réglementations se durcissent et les locataires sont de plus en plus sensibles à ces enjeux.

La stratégie des institutionnels : comment investir comme les pros

Les investisseurs particuliers peuvent s’inspirer de la stratégie des grands institutionnels pour optimiser leurs investissements immobiliers.

Les institutionnels analysent d’abord les fondamentaux de l’offre et de la demande à l’échelle locale. Ils ne se fient pas aux modes ou aux discours commerciaux, mais étudient les données : démographie, création d’emplois, infrastructures de transport, projets urbains. Cette approche analytique permet d’éviter les erreurs de timing.

Ils privilégient le rendement locatif plutôt que la seule plus-value. Dans un contexte de taux d’intérêt normalisés, le cash-flow généré par les loyers devient plus important que l’espoir d’une revente avec une forte plus-value. Un bon actif doit d’abord « se payer tout seul ».

Ils ne recherchent pas prioritairement l’optimisation fiscale. Un investissement doit d’abord être rentable économiquement avant d’être fiscalement avantageux. Les niches fiscales ne doivent jamais être le moteur principal d’une décision d’investissement.

Enfin, ils diversifient entre plusieurs typologies d’actifs et différentes zones géographiques afin de lisser le risque tout en captant plusieurs cycles de marché.

Ils citent les références suivantes :

• Le premier passage de Philippe dans La Martingale (2019)

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*Source : Benchmark de novembre 2025 réalisé par Les Echos Études.