Immobilier commercial : pourquoi il attire de plus en plus d'investisseurs

L’immobilier résidentiel reste le réflexe de beaucoup d’investisseurs. Pourtant, pour Matthieu Degli Innocenti, cofondateur de Klocka et Tokimo, une autre classe d’actifs mérite aujourd’hui toute notre attention : l’immobilier commercial. Au micro de Matthieu Stefani, il explique pourquoi il a progressivement délaissé les appartements pour investir dans des commerces, des hôtels ou encore des entrepôts, et en quoi ces actifs répondent à une logique très différente du résidentiel.

L’immobilier commercial, ce n’est pas seulement les boutiques

Quand on parle d’immobilier commercial, beaucoup pensent immédiatement aux magasins en pied d’immeuble. En réalité, cette catégorie regroupe aussi les entrepôts, les hôtels, les bureaux ou encore les data centers. Tous ne sont pas accessibles aux particuliers, mais ils répondent à une même logique : ce sont des actifs utilisés par des entreprises pour développer leur activité. C’est d’ailleurs en finançant des professionnels de l’immobilier pendant près de dix ans que Matthieu Degli Innocenti découvre ce marché, avant de décider d’y investir lui-même.

Les commerces sont-ils vraiment en difficulté ?

En se promenant dans de nombreuses villes françaises, Matthieu Stefani constate une multiplication des locaux vacants. Pourtant, pour Matthieu Degli Innocenti, cette impression ne raconte qu’une partie de l’histoire. Selon lui, le marché est aujourd’hui à deux vitesses. Les emplacements les plus recherchés continuent d’attirer des locataires, tandis que les rues moins fréquentées souffrent davantage. Ce ne sont donc pas forcément les commerces qui disparaissent, mais plutôt les enseignes qui évoluent. Les boutiques de vêtements laissent parfois place à des cafés, des concepts hybrides ou des commerces de proximité, mieux adaptés aux nouveaux modes de consommation.

Il rappelle également que les murs commerciaux n’évoluent pas toujours au même rythme que les commerçants qui les occupent. Leur valeur dépend beaucoup des taux d’intérêt et de la qualité de leur emplacement, davantage que du succès ponctuel d’une enseigne.

Pourquoi les boulangeries font partie de ses investissements préférés

Interrogé sur les meilleurs points de départ pour un investisseur, Matthieu Degli Innocenti recommande de privilégier des locaux déjà loués, avec une activité simple à comprendre. Les boulangeries font partie de ses exemples favoris. Elles répondent à un besoin du quotidien, disposent souvent d’une clientèle fidèle et affichent des modèles économiques relativement prévisibles. Lui-même explique posséder plusieurs murs de boulangeries qu’il n’a parfois même jamais visités, tant la qualité de l’emplacement et l’analyse du dossier lui semblaient convaincantes.

Plus largement, il insiste sur un point : avant d’acheter un local commercial, il faut avant tout évaluer la cohérence entre l’activité du futur locataire et son emplacement. Un commerce peut être excellent sur le papier mais mal adapté à son environnement. À l’inverse, un concept simple installé au bon endroit peut fonctionner pendant de nombreuses années.

Pourquoi les baux commerciaux changent complètement la donne

L’une des principales différences avec l’immobilier résidentiel réside dans le bail. Contrairement à un bail d’habitation, le bail commercial laisse une grande liberté de négociation. Dépôt de garantie, indexation du loyer, évolution progressive des loyers ou encore caution personnelle peuvent être adaptés en fonction du projet. En cas d’impayés, la procédure est également plus rapide grâce à la clause résolutoire, qui facilite la résiliation du bail lorsque le locataire ne respecte plus ses engagements.

Autre avantage selon lui : la plupart des charges courantes, comme la taxe foncière, l’entretien courant ou certains équipements techniques, sont supportées par le locataire. Résultat, l’écart entre le rendement brut et le rendement net reste souvent bien plus faible que dans le résidentiel.

Peut-on encore investir avec peu d’apport ?

Contrairement aux idées reçues, Matthieu Degli Innocenti explique qu’il n’est pas nécessaire de disposer de plusieurs centaines de milliers d’euros pour commencer. Les banques financent généralement entre 80 et 90 % du projet, et certains profils obtiennent même un financement intégral. Il rappelle aussi que les contraintes liées au taux d’endettement des particuliers ne s’appliquent pas de la même manière en immobilier commercial, ce qui ouvre davantage de possibilités à certains investisseurs.

Pour autant, il insiste sur l’importance de ne pas courir après les rendements les plus élevés. Un local affichant 10 ou 12 % de rendement cache souvent davantage de risque. Selon lui, viser des emplacements solides offrant des rendements compris entre 6 et 8 % permet généralement de construire un patrimoine plus durable.

Les segments qui l’enthousiasment le plus

Tout au long de l’échange, Matthieu Degli Innocenti partage les secteurs qu’il juge les plus prometteurs.

Les hôtels continuent selon lui de bénéficier du développement du tourisme et des restrictions qui limitent progressivement la location courte durée dans certaines villes. Les entrepôts profitent de la croissance du e-commerce, tandis que les data centers répondent directement aux besoins liés au développement de l’intelligence artificielle. Même s’ils restent difficilement accessibles aux particuliers, il considère qu’ils représentent l’une des classes d’actifs les plus intéressantes du moment.

Il évoque également le self-stockage, qu’il décrit comme l’un des segments offrant les meilleurs rendements aujourd’hui. Vieillissement de la population, déménagements, divorces ou logements plus petits créent des besoins croissants de stockage, avec des taux d’occupation particulièrement élevés.

Pourquoi les bureaux ne sont pas forcément condamnés

Si le télétravail a profondément transformé le marché des bureaux, Matthieu Degli Innocenti ne pense pas que cette classe d’actifs soit vouée à disparaître. En revanche, elle doit évoluer. Selon lui, les meilleurs bureaux seront demain ceux qui offrent davantage qu’un simple poste de travail : coworking, espaces événementiels, lieux de rencontre ou bâtiments capables d’accueillir plusieurs usages au fil de la journée. L’immobilier devient progressivement un actif qu’il faut animer et exploiter, plutôt qu’un simple bien à louer.

Une bonne négociation commence rarement par le prix

Vers la fin de l’épisode, la discussion s’oriente vers la négociation immobilière. Matthieu Degli Innocenti raconte une offre récente réalisée sur des bureaux à Cannes. Plutôt que de chercher uniquement à faire baisser le prix, il explique avoir commencé par comprendre les contraintes du vendeur : un local difficile à transformer, un propriétaire souhaitant partir sereinement à la retraite et peu d’acquéreurs réellement intéressés. Pour lui, les meilleures négociations ne reposent pas sur le rapport de force, mais sur la capacité à construire une solution qui fasse sens pour les deux parties. Il estime d’ailleurs que de nombreux deals échouent davantage à cause de l’ego que pour des raisons financières.

Références :

– Retrouvez l’opportunité chez Wevest à Annecy dont parle Matt ici : www.wevest.fr

– Pour découvrir le projet de bureaux/lieu de vie à Bordeaux : VillaMariaBordeaux.fr

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