Immobilier : une alternative à la Bourse ?

Pendant longtemps, la question ne se posait presque pas. D’un côté, la Bourse promettait plus de rendement, au prix d’une forte volatilité. De l’autre, l’immobilier semblait plus rassurant, plus concret, plus prévisible.

Mais depuis la remontée des taux, la baisse des marchés immobiliers et les tensions géopolitiques, ce partage classique est devenu moins évident. Les actions ont retrouvé de la volatilité. L’immobilier a corrigé. Et beaucoup d’investisseurs se demandent désormais où placer leur argent.

La vraie question n’est donc plus de savoir si l’immobilier est meilleur que la Bourse. Elle est de comprendre dans quels cas il peut constituer une alternative crédible.

Pourquoi l’immobilier revient dans les portefeuilles

Après plusieurs années de hausse continue, les prix de nombreux actifs immobiliers ont baissé. La remontée des taux a réduit la capacité d’emprunt, freiné les transactions et fait reculer les valorisations.

Pour certains investisseurs, cette correction change complètement la donne. Un bien ou une part de SCPI acheté aujourd’hui ne se paie plus au même prix qu’en 2021. Et quand les prix baissent, les rendements remontent.

Les SCPI, par exemple, affichent désormais des rendements proches de 5 à 6 % selon les véhicules. Cela ne veut pas dire qu’il n’y a plus de risque. Mais cela signifie qu’il est de nouveau possible d’obtenir un revenu immobilier sans acheter un appartement entier.

À l’inverse, certaines actions restent valorisées très cher, notamment dans la technologie et l’intelligence artificielle. Pour un investisseur qui cherche avant tout un revenu régulier ou un actif tangible, l’immobilier peut donc redevenir plus attractif.

Immobilier direct ou SCPI : deux logiques très différentes

Quand on parle d’immobilier, on mélange souvent deux approches qui n’ont pourtant presque rien à voir.

La première consiste à acheter un bien en direct : appartement, studio, chambre de bonne, immeuble, local commercial. L’avantage est évident : l’investisseur possède un actif tangible, qu’il peut voir, transformer, transmettre ou revendre.

Cette approche séduit surtout ceux qui disposent d’une capacité d’emprunt. Avec peu d’apport, il est possible d’utiliser l’argent de la banque pour acheter un bien, puis de rembourser une partie du crédit avec les loyers.

Dans certains cas, le levier peut être puissant. Un investisseur qui dispose d’un CDI ou de revenus stables peut parfois emprunter 70 000 ou 80 000 euros sans avoir cette somme sur son compte. L’immobilier direct permet alors de faire travailler de l’argent que l’on ne possède pas encore.

Mais cette stratégie a aussi ses limites : travaux, copropriété, vacance locative, fiscalité, retards de chantier, impayés. Même lorsque le rendement est bon, l’investissement reste plus chronophage et plus risqué qu’il n’y paraît.

À l’inverse, les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans gérer soi-même les biens. L’investisseur achète des parts d’un portefeuille composé de bureaux, commerces, entrepôts, hôtels ou logements.

L’avantage principal est la simplicité. Quelques centaines d’euros peuvent suffire pour commencer. Certaines SCPI sont désormais accessibles dès 50 euros par mois, via des versements programmés.

Autre différence importante : les SCPI conviennent davantage aux personnes qui ont du cash disponible mais peu de capacité d’emprunt. C’est souvent le cas des indépendants, des freelances ou des investisseurs déjà fortement endettés.

L’immobilier est-il moins risqué que la Bourse ?

L’immobilier paraît souvent plus rassurant parce qu’il bouge moins vite. Une action peut perdre 15 % en une semaine. Une part de SCPI ou un appartement ne donne pas cette impression.

Pour autant, cela ne signifie pas que le risque est plus faible.

Un bien immobilier peut perdre de la valeur. Une SCPI peut baisser son prix de part ou réduire son dividende. Et contrairement à la Bourse, l’immobilier est peu liquide : quand on veut vendre, cela peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois.

C’est particulièrement vrai pour les SCPI. Beaucoup d’investisseurs découvrent le risque au moment où ils veulent sortir. Si le marché ralentit, il peut être difficile de revendre rapidement ses parts.

L’immobilier doit donc être envisagé sur le long terme, souvent au moins 8 à 10 ans. Sur une durée plus courte, le risque de mauvais timing devient beaucoup plus important.

En réalité, l’immobilier et la Bourse ne répondent pas aux mêmes besoins :

• la Bourse offre davantage de liquidité et de potentiel de hausse ;
• l’immobilier apporte davantage de visibilité et de revenus ;
• la Bourse réagit vite ;
• l’immobilier réagit plus lentement, mais peut rester bloqué plus longtemps.

Faut-il profiter de la baisse actuelle ?

Lorsque les marchés deviennent inconfortables, beaucoup d’investisseurs préfèrent attendre. Ils espèrent que la situation se calme, que les taux baissent ou que les prix repartent.

Le problème est que lorsque tout redevient rassurant, une grande partie de l’opportunité est souvent déjà passée.

Dans l’immobilier comme en Bourse, les meilleurs points d’entrée apparaissent souvent lorsque personne n’a envie d’acheter. Aujourd’hui, les inquiétudes sont nombreuses : guerre au Moyen-Orient, hausse du pétrole, inflation, remontée des taux.

Pourtant, ces mêmes facteurs ont déjà fait baisser une partie des prix immobiliers. Attendre un retour complet au calme revient parfois à acheter plus cher plus tard.

Cela ne veut pas dire qu’il faut investir n’importe comment. Mais cela rappelle qu’un marché déprimé n’est pas toujours un mauvais marché. Au contraire, c’est souvent dans ces périodes que les écarts entre les bons et les mauvais actifs deviennent les plus intéressants.

Où se trouvent aujourd’hui les meilleures opportunités ?

Tous les segments de l’immobilier ne se valent pas.

Les bureaux les plus anciens restent sous pression. En revanche, certains actifs résistent mieux :

• les immeubles récents et bien situés ;
• les commerces de proximité ;
• la logistique ;
• l’hôtellerie ;
• les actifs liés au tourisme ;
• certaines petites surfaces dans les grandes villes.

Les petites surfaces à Paris, par exemple, continuent de bénéficier d’une forte demande locative. Même lorsque le marché ralentit, la tension reste importante.

Du côté des SCPI, de plus en plus de sociétés investissent hors de France, notamment en Allemagne, en Espagne ou aux Pays-Bas. Cette stratégie peut améliorer le rendement net, car la fiscalité immobilière est souvent plus faible qu’en France.

Certaines SCPI européennes permettent ainsi de réduire l’imposition sur les revenus fonciers, grâce aux conventions fiscales entre pays.

Mais attention : une fiscalité intéressante ne suffit pas à faire un bon investissement. Il faut aussi regarder les frais, la qualité des actifs, la solidité des locataires et la diversification du portefeuille.

La meilleure alternative à la Bourse n’est peut-être pas de choisir

Opposer immobilier et Bourse est souvent une erreur.

Un portefeuille solide combine généralement plusieurs classes d’actifs.

Avec 75 000 euros, par exemple, il peut être plus pertinent de répartir son argent entre :

• une poche en actions ;
• une poche en SCPI ;
• éventuellement un investissement immobilier avec effet de levier ;
• un peu de liquidités pour saisir d’autres opportunités.

L’immobilier ne remplace pas totalement la Bourse. Il joue plutôt un autre rôle.

La Bourse permet d’aller chercher de la croissance. L’immobilier apporte de la stabilité, du revenu et une exposition à des actifs tangibles.

Dans un monde où les marchés financiers peuvent changer très vite, cette dimension concrète redevient un argument.

Ce qu’il faut retenir

L’immobilier peut redevenir une alternative intéressante à la Bourse lorsque les valorisations immobilières baissent et que les rendements remontent.

Mais tout dépend du profil de l’investisseur.

• Si vous avez une forte capacité d’emprunt, l’immobilier direct peut être pertinent.
• Si vous disposez surtout de cash, les SCPI peuvent offrir une solution plus simple.
• Si vous cherchez de la liquidité et du potentiel de hausse, la Bourse reste difficile à remplacer.

La bonne question n’est donc pas : faut-il choisir l’un ou l’autre ?

La vraie question est : quelle part de votre patrimoine mérite aujourd’hui d’être investie dans chacun des deux ?

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