Locatif : les astuces pour louer sans stress

Si vous avez l’occasion de discuter avec un investisseur en immobilier locatif, vous aurez forcément droit à son florilège d’anecdotes décourageantes (impayés, tâches administratives, dégâts, etc.). Alors, comment faire pour éviter l’enfer de l’immobilier locatif et préserver sa rentabilité (et sa tranquillité) ?

Bruno Cantegrel est le fondateur de Monsieur Hugo, une plateforme de gestion locative pour les propriétaires immobiliers. Au micro de Matthieu Stefani, Bruno nous partage ses meilleures pratiques de gestion immobilière.

## Quels sont les problèmes à éviter lorsqu’on loue un bien immobilier ?

L’investissement locatif peut s’avérer rentable… À condition d’éviter certains pièges fréquents. Voici les principaux problèmes rencontrés par les propriétaires, accompagnés des bonnes pratiques pour s’en prémunir :

• Un mauvais choix de locataire : La première cause d’impayés ou de dégradations est souvent une sélection trop rapide du locataire. Pour limiter les risques, mieux vaut adopter une grille d’analyse stricte : revenus nets stables, ratio de solvabilité maîtrisé, dossier complet, garant sérieux, etc.
• Un bail incomplet ou imprécis : Un contrat mal rédigé peut vous pénaliser lourdement en cas de litige. Il est essentiel de rédiger un bail conforme aux dernières lois, incluant toutes les clauses nécessaires (durée, dépôt de garantie, modalités de révision du loyer, obligations d’entretien, etc.).
• Une gestion approximative de la relation locataire : Un manque de clarté ou de réactivité peut faire naître des tensions inutiles. Il est important de poser dès le départ un cadre relationnel clair, de répondre rapidement aux sollicitations, et de formaliser chaque échange par écrit (email ou courrier) pour garder une trace en cas de désaccord.
• Des obligations légales mal connues : De nombreux bailleurs ignorent les obligations qui pèsent sur eux (diagnostics, entretien, normes de décence, encadrement des loyers…). Or, une erreur peut entraîner des sanctions ou l’impossibilité d’expulser. La meilleure protection reste l’information : suivre l’actualité juridique, ou se faire accompagner par un professionnel.
• Un entretien négligé du bien : Laisser le logement se dégrader nuit à la satisfaction du locataire et à la valeur du bien. Il faut prévoir un budget entretien, réaliser régulièrement les vérifications essentielles (chaudière, VMC, toiture…) et effectuer un état des lieux très détaillé pour limiter les litiges à la sortie.
• Une fiscalité mal anticipée : Beaucoup d’investisseurs comparent les rendements bruts, sans intégrer les charges, la fiscalité et les imprévus. Pour avoir une vision juste de la rentabilité, il est indispensable de simuler l’impact fiscal (régime réel ou micro, LMNP ou LMP…), d’optimiser les charges et, si besoin, de se faire conseiller.

## Immobilier locatif : comment se protéger des impayés ?

Même si les impayés ne concernent qu’environ 2 à 3 % des cas, ils peuvent avoir des conséquences très lourdes pour un bailleur. Pour se prémunir, plusieurs solutions existent : demander un garant solide, souscrire une assurance loyers impayés (GLI), ou utiliser des dispositifs comme Visale. Une sélection rigoureuse du locataire dès le départ reste néanmoins la meilleure protection.

## Malgré tout, est-ce intéressant d’investir dans le locatif ?

Oui, l’immobilier reste le placement préféré des Français — et à raison. Avec une bonne préparation, des outils modernes et un minimum de structuration, il est possible de sécuriser son investissement et de générer des revenus réguliers. Comme le rappelle Bruno, l’enjeu n’est pas de fuir les problèmes, mais de s’y préparer intelligemment.

Avantages :

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Ils citent les références suivantes :

• Visale

Ainsi que d’anciens épisodes de La Martingale :

• #254 – Investir à plusieurs : les clés pour éviter les erreurs !
• #188 – Comment trouver le bon locataire ?
• #168 – Investir dans un coliving : faut-il se lancer ?

On vous souhaite une très bonne écoute ! C’est par ici si vous préférez Apple Podcasts, ou ici si vous préférez Spotify.

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