Prendre sa retraite à 34 ans grâce à l’immobilier : comment a-t-il fait ?

Prendre sa retraite à 34 ans après seulement 6 ans de travail chez EDF, en s’appuyant sur l’immobilier locatif à effet de levier et des placements financiers : comment est-ce possible ?

Guillaume Angot est l’auteur de Rentier à 34 ans sans haut salaire ni héritage. Au micro de Matthieu Stefani, il nous révèle les secrets de sa méthode pour devenir rentier.

Comment Guillaume a-t-il réussi à prendre sa retraite à 34 ans ?

Guillaume Angot a pris sa retraite à 34 ans après seulement 6 ans de travail comme ingénieur chez EDF, sans héritage ni coup de chance. Sa stratégie repose sur deux piliers : l’immobilier locatif à effet de levier et une discipline d’épargne exceptionnelle.

Pendant ses 6 années de salariat, Guillaume a constitué un portefeuille de 6 appartements en location générant du cash-flow positif après remboursement des crédits. L’effet de levier bancaire a été déterminant : en apportant environ 20 000 € de fonds propres par appartement, il contrôlait des actifs valant 100 000 € chacun. Les loyers payaient les mensualités bancaires et généraient même un surplus.

Parallèlement, il a accumulé environ 100 000 € en placements financiers (actions, ETF) grâce à un taux d’épargne très élevé pendant sa période d’activité. Cette épargne agressive nécessitait une discipline rigoureuse : limiter les dépenses, éviter les achats impulsifs, maximiser chaque euro épargné.

Au moment de sa retraite à 34 ans, Guillaume disposait donc d’un patrimoine générant des revenus locatifs récurrents et d’un capital financier qu’il pouvait décumuler progressivement. Il ne possédait pas sa résidence principale à l’époque (acquise depuis), ce qui réduisait ses charges fixes.

La clé de sa réussite tient davantage dans la discipline d’épargne et l’acceptation du risque via le levier bancaire que dans des revenus extraordinaires. Un ingénieur EDF gagne bien, mais pas exceptionnellement : c’est l’allocation intelligente de chaque euro qui a fait la différence.

Tout savoir sur la décumulation de capital

La décumulation représente l’inverse de l’accumulation : vous consommez progressivement votre capital pour financer votre train de vie au lieu de vivre uniquement des revenus.

La majorité des gens visent à « vivre des revenus sans toucher au capital ». Cette approche nécessite un patrimoine considérable : 750 000 € pour générer 30 000 € annuels avec 4 % de rendement. La décumulation change la donne : avec 300 000 € à 35 ans, vous pouvez consommer 6 000 € par an sur 50 ans, sans compter la performance des placements.

Concrètement, décumuler signifie vendre un appartement tous les 4-5 ans pour récupérer des liquidités, ou vendre progressivement des actions. Le patrimoine diminue lentement, mais finance une vie de liberté. Psychologiquement difficile, mais mathématiquement solide.

La règle des 4 % et le Trinity Study

La règle des 4 % constitue le fondement mathématique de la retraite anticipée et provient du Trinity Study, une étude académique américaine publiée en 1998 par trois professeurs de la Trinity University au Texas.

Le principe est simple : si vous retirez 4 % de votre capital initial chaque année, ajusté à l’inflation, votre portefeuille survivra pendant au moins 30 ans dans 95 % des scénarios historiques. Autrement dit, avec 500 000 €, vous pouvez retirer 20 000 € la première année, puis ajuster ce montant à l’inflation les années suivantes (20 600 € si l’inflation est de 3 %), et votre capital durera très probablement trois décennies.

Cette règle repose sur l’analyse de tous les cycles de 30 ans depuis 1926 sur les marchés américains, incluant la Grande Dépression, les chocs pétroliers, l’éclatement de la bulle internet, et la crise de 2008. Les chercheurs ont simulé des retraites commençant chaque année et calculé le taux de survie du portefeuille selon différents taux de retrait.

Le 4 % émerge comme le sweet spot : suffisamment conservateur pour survivre aux pires crises, mais suffisamment généreux pour profiter de la vie. À 3 %, votre capital augmente même en période normale. À 5 %, le risque de faillite du portefeuille monte significativement.

Guillaume applique cette règle, mais avec flexibilité : lors d’années de forte performance boursière (+20 %), il peut retirer 5 % voire 6 %. Lors d’années de baisse (-15 %), il se limite à 3 % et réduit certaines dépenses non essentielles. Cette élasticité comportementale augmente drastiquement la probabilité de succès à long terme.

Un point crucial : la règle des 4 % suppose une allocation d’actifs équilibrée, typiquement 60 % actions/40 % obligations. Les actions apportent la croissance, les obligations la stabilité. Guillaume privilégie l’immobilier locatif qui combine les deux : valorisation long terme + revenus récurrents.

2026 : le moment idéal pour investir en immobilier ?

Guillaume affirme : 2026 représente la meilleure fenêtre d’achat depuis 20 ans. Les indicateurs objectifs le confirment : 

• Le ratio prix/revenu atteint son plus bas depuis 2005. La psychologie des vendeurs a basculé : après des années d’attente, ils acceptent des décotes de 15 à 20 %.
• Le cycle de promotion arrive à son terme : faillites de promoteurs, effondrement des mises en chantier, offre neuve qui se tarira dans 2-3 ans.
• Les taux à 3,5-4 % sont stabilisés. Acheter à 300 000 € avec 3,5 % coûte moins cher mensuellement qu’acheter à 350 000 € en 2021 avec 1 %.
• Le rendement locatif s’améliore : loyers stables, prix en baisse de 10-15 %. Un bien à 200 000 € loué 900 € offre 5,4 % brut, contre 4,5 % pour le même bien à 230 000 € en 2022.

Avantages :

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Ils citent les références suivantes : 

• Instagram: Mes Finances Ma Liberté
• Site web : mesfinancesmaliberte.carrd.co
• Le livre Rentier à 34 ans sans haut salaire ni héritage
• Le blog Monsieur Money Moustache
• La protection universelle maladie (PUMa)

Ainsi que d’anciens épisodes de La Martingale :

• #123 — Tout savoir sur le Lean FIRE
• #300 — Immobilier : où placer son argent en 2026 ?

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*Source : Benchmark de novembre 2025 réalisé par Les Echos Études.