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L’immobilier est souvent qualifié d’investissement préféré des Français. Mais paradoxalement, c’est aussi celui qui cumule le plus de risques (prix, travaux, emplacement, copropriété, etc.). Quels sont les éléments à vérifier afin d’éviter de se faire avoir lorsqu’on achète un bien ?

Frédéric Moreau est un expert en investissement immobilier, à la tête d’un patrimoine de plus de 5 millions d’euros. Au quotidien, il aide des expatriés à construire un patrimoine rentable avec Immo Pour Expat’.

Au micro de Matthieu Stefani, cofondateur de CosaVostra, Frédéric Moreau nous explique comment éviter de graves erreurs lorsqu’on achète un bien immobilier.

## Investissement immobilier : les erreurs à éviter

Voici les principales erreurs à éviter lorsqu’on achète un bien immobilier :

  • Se laisser séduire par des ventes au rendement : les offres qui mettent en avant un rendement exceptionnel présentent souvent un prix au m² très éloigné du marché.
  • Choisir des stratégies à cashflow dans des villes à faible coût : Bien que séduisantes en termes de prix d’achat, ces propriétés peuvent subir une dépréciation à long terme, en particulier dans des villes où le marché immobilier est en baisse.
  • Céder à la pression des agents immobiliers : Restez vigilant face aux agents qui insistent sur l’urgence de prendre une décision, notamment en évoquant d’autres acheteurs intéressés.
  • Ne pas approfondir l’analyse des coûts pour un bien « clés en main » : Assurez-vous de bien comprendre et évaluer tous les coûts impliqués, y compris ceux des travaux de rénovation.
  • Négliger l’analyse financière du bien : Portez une attention particulière au prix au m² et à la rentabilité réelle de l’investissement.
  • Effectuer des visites à des horaires non représentatifs : Visitez le bien à différents moments, pour obtenir une vision réaliste de l’environnement et de l’ambiance.
  • Ignorer les diagnostics importants : Examinez attentivement le DPE et autres diagnostics (termites, zone inondable, etc.).
  • Se fier uniquement à une visite virtuelle : Les visites en visio ne remplacent pas une visite physique, surtout pour évaluer la copropriété et l’environnement immédiat.
  • Négliger l’importance de l’apport et de la durée du prêt : Cherchez à maximiser votre pouvoir d’achat (le “reste à vivre”) tout en minimisant l’apport et en optimisant la durée du prêt.
  • Oublier l’importance de la négociation : Soyez prêt à négocier et considérez l’agent immobilier comme un allié potentiel dans ce processus.
  • Et concernant les expatriés, ne sous-estimez pas les défis : Tenez compte de la distance, de la connaissance limitée du marché local, des difficultés de financement et de la complexité fiscale.

## Comment réduire les risques lorsqu’on achète un bien immobilier ?

Dans toutes les situations, Frédéric Moreau conseille de revenir aux bases : l’emplacement et la rentabilité.

Calculez toujours :

  • le prix au m² et vérifiez qu’il corresponde à celui du marché ;
  • le rendement du bien (loyer annuel/coût d’acquisition), si vous souhaitez le louer.

Pour le taux de rendement, avec les taux de début 2024, Frédéric explique qu’il faut viser en moyenne 9% pour de l’immobilier locatif.

Concernant l’emplacement, faites des visites à différentes heures et analysez bien le marché avant d’acheter.

Enfin, n’oubliez pas de demander et d’analyser les documents suivants : 

  • les procès-verbaux des assemblées générales (PV d’AG) du syndic de copropriété, sur les trois dernières années ;
  • les différents diagnostics (DPE, termites, zone inondable, etc.).

Concernant les PV d’AG, vérifiez les points suivant : 

  • l’ordre du jour ;
  • les travaux exceptionnels ;
  • les problématiques de voisinage ;
  • les dettes de la copropriété ;
  • les impayés.

Avantages :

Bonne nouvelle Frédéric vous propose 10% de remise sur l’accompagnement « Construire Mon Patrimoine Rentable en tant qu’Expat« , valable jusqu’au 11 avril 2024. Pour en bénéficier, prenez rendez-vous avec un conseiller juste ici et mentionnez le podcast La Martingale lors de l’appel.

Ils citent les références suivantes :

Ainsi que d’anciens épisodes de La Martingale :

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La Martingale est un podcast produit par CosaVostra, du label Orso Media.

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