Crise des SCPI : le marché a-t-il touché le fond ?

Depuis 2023, certaines SCPI rencontrent des difficultés : notamment des problèmes de liquidité, survalorisations et conflits d’intérêts. Pourtant, de nouvelles SCPI sans frais d’entrée ont émergé en 2024. Alors, existe-t-il toujours des opportunités d’investissement en SCPI ?

Paul Bourdois est le cofondateur de France SCPI et l’auteur du livre La SCPI Pour Les Nuls. Cet expert de la pierre-papier répond à toutes les questions de Matthieu Stefani sur cet investissement immobilier si particulier.

## Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (société civile de placement immobilier) est une structure d’investissement qui : 

1. Collecte des fonds auprès d’épargnants pour acheter et gérer des biens immobiliers.
2. Distribue les revenus locatifs générés sous forme de dividendes.

Les SCPI gagnent de l’argent principalement en percevant des loyers sur les propriétés immobilières qu’elles possèdent, et en réalisant des plus-values sur la vente de ces biens immobiliers. Les SCPI prélèvent généralement des frais de gestion sur les revenus des épargnants (frais qui rémunèrent les SCPI pour couvrir les coûts opérationnels de gestion du portefeuille immobilier).

On distingue aujourd’hui deux types de SCPI : 

• SCPI traditionnelles : elles distribuent des revenus locatifs (souvent chaque trimestre) et appliquent des frais de souscription de 10 à 12%, en plus des frais de gestion annuels.
• SCPI émergentes : sans frais de souscription, ces SCPI se caractérisent par des frais de gestion plus élevés (15-18%) et des stratégies de gestion innovantes.

## SCPI : que se passe-t-il sur les marchés ?

Depuis 2023, le marché des SCPI est confronté à divers défis en raison d’une série de facteurs économiques.

La collecte nette des SCPI a chuté de 70 % au premier trimestre 2024 par rapport à la même période en 2023, passant de 2,4 milliards d’euros à 765 millions d’euros.

Cette baisse importante est attribuable à une augmentation des demandes de rachat et à un marché immobilier bouleversé par la montée des taux d’intérêt et l’inflation.

En dépit de cette situation, les SCPI ont réussi à maintenir un taux de distribution moyen de 4,52 % en 2023, démontrant leur capacité à générer des revenus malgré la revalorisation à la baisse de leurs actifs.

## Comment acheter des parts de SCPI ?

Pour acquérir des parts de SCPI, il est crucial de ne pas se focaliser uniquement sur les SCPI spécialisées dans un seul secteur (exemple : SCPI investissant principalement dans des bureaux en Île-de-France). Ici aussi, la diversification est de mise.

Bien qu’une SCPI puisse être nouvelle sur le marché, cela ne garantit pas nécessairement sa qualité. Il est essentiel d’évaluer la réputation et la stabilité de la société de gestion ainsi que la qualité des actifs sous-jacents.

Avant d’investir, il est important de regarder au-delà du rendement annoncé. Des outils, comme le comparateur de France SCPI, peuvent aider à examiner en profondeur des indicateurs clés : valeur de reconstitution, le nombre de parts en attente, le report à nouveau et les réserves.

Gardez à l’esprit que les parts de SCPI doivent être achetées avec des fonds dont vous n’avez pas besoin à court terme, compte tenu de leur liquidité parfois limitée, ce qui pourrait compliquer la revente rapide des parts si nécessaire.

## Les différentes options pour investir dans les SCPI

Il existe plusieurs manières d’investir en SCPI, parmi lesquelles :

• L’investissement en nom propre : la plus commune, lorsqu’on investit directement via un compte-titres ou une assurance-vie par exemple. Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu.
• L’investissement en démembrement : cette méthode permet d’acheter soit la nue-propriété, soit l’usufruit des parts de SCPI. L’usufruitier perçoit les revenus locatifs pour une période déterminée, après quoi la pleine propriété est reconstituée au profit du nu-propriétaire, souvent avec des avantages fiscaux durant la période de démembrement.
• L’investissement via une société : En investissant à travers une société (SCI ou Holding par exemple), les revenus sont imposés à l’impôt sur les sociétés. Les distributions sont ensuite taxées lorsqu’elles sont extraites de la société, permettant une gestion fiscale potentiellement plus avantageuse.

Ils citent les références suivantes :

• Les SCPI sans frais (France SCPI)
• Le comparateur de France SCPI

Ainsi que d’anciens épisodes de La Martingale :

• #158 – SCPI : Epargne et SCPI : Frais élevés = Performance élevée ?
• #68 – Guide de l’investissement en SCPI entre amis

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