Paris : ces petites surfaces qui peuvent rapporter gros

Les chambres de bonne et les micro-logements parisiens sont-ils des investissements rentables ?

Thierry Vignal est le fondateur d’Atom, une entreprise qui réhabilite et met en location des micro-surfaces à Paris.

Au micro de Matthieu Stefani, il nous dit tout sur l’investissement dans les micro-logements.

## Qu’est-ce qu’une chambre de bonne ?

Une chambre de bonne à Paris est une petite pièce située sous les toits des immeubles haussmanniens, initialement destinée au logement des domestiques. Généralement de faible superficie (souvent moins de 12 m²), elle dispose d’un confort minimal.

Ces espaces sont souvent prisés pour leur prix plus accessible et leur localisation centrale, bien qu’ils soient soumis à des réglementations strictes :

• Surface : au minimum 9 m², avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m.  
• Loyers : À Paris, les logements sont soumis à l’encadrement des loyers, limitant les prix au m² selon la zone et l’état du logement.
• Respect du DPE : Depuis 2023, les chambres de bonne classées G au DPE ne peuvent plus être louées, et celles classées F seront interdites en 2028.

## Combien coûte l’investissement dans une chambre de bonne ?

Selon Thierry Vignal, le prix d’achat moyen d’un micro-logement tourne autour de 13 000 à 14 000€/m², soit environ 100 000€ pour une chambre de 9 m². À cela s’ajoutent les coûts de rénovation, estimés à partir de 2 000€/m² pour une rénovation standard et pouvant aller jusqu’à 4 000€/m² avec un architecte haut de gamme, pour transformer l’espace en un logement premium.

La rentabilité est limitée par l’encadrement des loyers. Pour contourner ces freins, Thierry opte pour :

• La location à des entreprises, pour une mise à disposition de leurs salariés en déplacement.
• Le bail fractionné, où plusieurs locataires occupent le logement à tour de rôle sur la semaine, à raison d’environ 50€/nuit.

## Pourquoi investir dans une chambre de bonne ?

• Un ticket d’entrée abordable : Avec un prix moyen de 100 000€, les chambres de bonne permettent d’investir dans l’immobilier parisien sans mobiliser un capital trop important.
• Un marché sous-exploité : Plus de 100 000 chambres de bonne ne sont pas exploitées à Paris, offrant des opportunités pour les investisseurs capables de les transformer en logements attractifs.
• Une forte demande pour les petits espaces : Entre les jeunes actifs, les étudiants et les travailleurs nomades, la demande pour des logements bien situés et bien rénovés reste élevée.
• Des alternatives à la location classique : L’encadrement des loyers limite la rentabilité, mais des solutions comme la location aux entreprises ou le bail fractionné permettent d’optimiser les revenus.
• Un positionnement premium possible : En investissant dans une rénovation de qualité (2 000 à 4 000€/m²), il est possible de transformer une chambre de bonne en un logement haut de gamme et attractif.

Ils citent les références suivantes :

• La chaîne YouTube Never Too Small
• L’étude Paris Je Te Quitte
• Les entreprises Trone et Griffon

Ainsi que d’anciens épisodes de La Martingale :

• #66 – Investir dans l’immobilier à l’étranger
• #168 – Investir dans un coliving : faut-il se lancer ?

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La Martingale est un podcast du label Orso Media.