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Entre la hausse des taux d’intérêt et l’instabilité politique, le marché de l’immobilier est complètement illisible en 2024. Faut-il baisser les bras et attendre que l’orage passe ? Ou profiter de cette incertitude pour saisir des opportunités uniques ?

Thomas Lefebvre a rejoint les équipes de MeilleursAgents (AVIV) en 2010. En tant que VP Data & Science, il s’appuie sur une équipe de 40 experts de la data pour offrir la meilleure information possible aux investisseurs immobiliers. Il est déjà intervenu dans 2 précédents épisodes de La Martingale.

Au micro de Matthieu Stefani, cofondateur de CosaVostra, Thomas Lefebvre analyse le marché de l’immobilier français en 2024. Que s’est-il passé jusqu’ici et que peut-on attendre dans les prochains mois ?

## Que s’est-il passé entre janvier 2023 et juillet 2024 ?

Depuis juillet 2023, le marché de l’immobilier français est baissier (-3% en moyenne). On observe des corrections de prix historiques à Paris, où les prix ont baissé de 15% depuis 2020 et de 7% ces 12 derniers mois.

Certaines villes comme Marseille ou Nice s’en sortent mieux, car le pouvoir d’achat est plus élevé (prix au m² plus abordables et investisseurs ayant des moyens plus importants).

Le Havre, Reims et Lille n’ont pas subi de baisse ces 12 derniers mois, car la demande locative est très importante.

La situation est complexe pour les primo accédants, parce que les banques demandent presque 25% d’apport aujourd’hui. Ils se tournent donc sur le marché de la location. Une des conséquences est l’augmentation du prix des loyers de 5% en moyenne depuis juillet 2023.

Nous sommes face à une crise du logement (avec un marché baissier, peu de transactions, des taux d’intérêt élevés, une tension sur le marché locatif) et une incertitude politique (élections législatives anticipées). C’est une situation inédite.

Thomas Lefebvre observe un découragement des investisseurs immobiliers. Aussi, face à l’incertitude politique au moment où l’épisode a été enregistré (début juillet 2024), le scénario d’une baisse des taux d’intérêt au second semestre 2024 est de moins en moins probable.

## Quelle stratégie adopter à partir du 1er juillet 2024 ?

Pour commencer, voici le b.a.-ba de Thomas et Matthieu en matière d’investissement immobilier :

  • Négocier
  • Ne pas se décourager
  • Être sur le terrain, visiter, discuter
  • Être certain de sa capacité de financement

Selon Thomas, acheter sa résidence principale reste une bonne idée, même en 2024. Sur le long terme, on est toujours gagnant (à partir de 10 ans minimum). Acheter sa résidence principale à crédit permet de se constituer un patrimoine pour l’avenir. Attention, si vous prévoyez de rester moins de 10 ans dans une résidence, il vaut mieux se tourner vers le locatif.

## Quelles opportunités sur le 2nd semestre 2024 ?

L’opportunité du moment : les passoires énergétiques. Les biens immobiliers avec des DPE G, F et E sont concernés par une législation très stricte. D’ici 2028, les logements notés G et F ne pourront plus être loués (soit 5 millions de logements en France aujourd’hui). Et d’ici 2034, ce sera au tour des logements classés E. 

L’Etat met en place des subventions pour aider la rénovation énergétique des bâtiments. Il y a des opportunités à saisir sur ce marché.

Ils citent les références suivantes :

Ainsi que d’anciens épisodes de La Martingale :

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La Martingale est un podcast produit par CosaVostra, du label Orso Media.
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