Viager et nue-propriété : allier investissement social et rendement

Le viager est un placement de niche qui mérite d’être mieux connu et compris des Français. Sur le marché immobilier, il représente seulement 1 vente sur 200.

Pourtant, savez-vous :

• que sa fiscalité et son rendement sont très avantageux ?
• qu’il s’agit d’un ISR (Investissement Socialement Responsable) ?
• et qu’il répond efficacement à certaines problématiques des retraites en France ?

Igal Natan est directeur associé de Renée Costes, le leader du viager et de la nue-propriété en France. Au micro de Matthieu Stefani, cofondateur de CosaVostra, il nous partage ses connaissances et son expertise à propos de ce placement immobilier.

## Qu’est-ce qu’un viager ?

Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un acheteur, en échange d’une rente. Cette rente peut s’accompagner d’une somme d’argent versée au comptant lors de la signature de l’acte de vente (on parle de “bouquet”).

Il existe deux types de vente en viager :

• Le viager occupé, où le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation (donc, il peut continuer de l’occuper jusqu’à son décès).
• Le viager libre, où le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente. Ce type de viager est beaucoup plus rare que le premier.

La vente en viager repose sur le principe d’aléa : le vendeur et l’acheteur ne savent pas pour quel montant le bien sera acquis au moment de la signature de l’acte de vente (car le montant dépend de la date du décès du vendeur).

Le montant de la rente viagère est fixé dans l’acte de vente (effectué par un notaire) et prend en compte plusieurs éléments :

• le type de viager (libre ou occupé) ;
• la valeur foncière du bien ;
• l’âge du vendeur ;
• le montant du bouquet.

## Qu’est-ce que la nue-propriété ?

Le droit de propriété d’un bien immobilier peut-être divisé en trois parties (on parle de démembrement) : 

• l’usus, droit d’utiliser le bien (l’occuper par exemple)
• le fructus, droit de percevoir des revenus issus du bien (des loyers par exemple)
• l’abusus, droit de disposer du bien (le vendre par exemple)

L’investissement en nue-propriété consiste à devenir propriétaire d’un bien immobilier pour un prix réduit, en accordant l’usage à un tiers pendant une durée temporaire. À l’issue de cette durée, l’acheteur dispose de l’ensemble des droits de propriété. C’est le cas du viager occupé, lorsque la durée d’usage s’arrête au décès du vendeur.

## Avantages et inconvénients du viager occupé

Avantages pour l’acheteur : 

• Le bien dispose d’une décote de sa valeur foncière (entre 30 et 50%)
• La rentabilité annuelle moyenne se situe entre 7 % et 9 % sur une longue période
• L’acheteur n’a pas à gérer le bien (c’est l’occupant qui doit régler les charges courantes, les dépenses d’entretien et la taxe d’habitation)
• Contrairement à l’investissement locatif, le propriétaire n’a pas besoin de gérer les locataires
• Les frais de notaires sont calculés sur le prix d’achat (et non la valeur foncière du bien)
• L’acheteur déclare la valeur correspondante à la nue-propriété du bien comme base taxable à l’IFI (et non la valeur de la pleine-propriété)

Avantages pour le vendeur : 

• Percevoir un capital (le bouquet) et des revenus supplémentaires garantis à vie
• Le bouquet est totalement exonéré d’impôts (s’il s’agit de la résidence principale) et la rente bénéficie d’un abattement 
• Continuer d’occuper son domicile aussi longtemps qu’on le souhaite, sans changer ses habitudes

Le principal risque pour l’acheteur est l’aléa : si le vendeur vit encore de longues années, alors la rente sera très élevée. Aussi, l’acheteur doit supporter les frais liés aux grosses réparations (réfection de toiture par exemple) et la taxe foncière.

## Comment investir dans un viager ?

Il existe deux moyens pour investir en viager : 

• Investissement immobilier classique, en passant par une agence
• Investissement dans des unités de comptes viagères avec son assurance-vie

Vous pouvez suivre Igal Natan sur LinkedIn.

Avantages :

Bonne nouvelle ! Si vous contactez Renée Costes pour étudier la possibilité d’investir en viager ou en nue-propriété (sans condition d’achat), vous recevrez un des ouvrages – “Réussir son opération en nue-propriété” ou “Réussir son investissement son viager” – en mentionnant que vous venez de la part de Matthieu et de La Martingale.

Ils citent les références suivantes :

• Les fonds viagers : Certivia, Française Asset Management, Silver Avenir et ViaGénérations
• La loi normale

Ainsi que d’anciens épisodes de La Martingale :

• #72 – Sophie Richard – Acheter en viager, la bonne idée
• #110 – Clément Renault – Comment bien choisir sa SCPI ?
• #135 – Magalie Petit – Tout savoir sur le don et la défiscalisation
• #150 – Aurélie Khaldi – La société holding : est-ce que ça me concerne ?

On vous souhaite une très bonne écoute ! C’est par ici si vous préférez Apple Podcasts, ici si vous préférez Google Podcast ou encore ici si vous préférez Spotify.

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La Martingale est un podcast produit par CosaVostra, du label Orso Media.

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