Acheter un château : un investissement rentable ?

Avec l’immobilier classique devenu plus difficile à rentabiliser, Jérémy Nabais, créateur du podcast Ça fait un bail !, défend une autre approche : ne plus seulement compter sur la valeur du bien, mais créer de la valeur autour. C’est exactement ce qu’il expérimente avec le Domaine de Fontenay, un château acheté avec son associé Martin pour être transformé en lieu de séminaires, mariages et événements. Au micro de Matthieu Stefani, il raconte les coulisses du projet, du financement aux travaux, jusqu’aux premiers vrais revenus.

Acheter un château à 780 000 €… puis trouver comment le financer

Le château est acheté 780 000 €, mais le projet va rapidement bien au-delà du simple prix d’acquisition. Jérémy et Martin lèvent notamment 551 000 € en capital, contre 22 % de la société. Puis leur financement bancaire tombe à quelques semaines de la signature. Pour sauver l’opération, ils passent par Bricks et lèvent 690 000 € en crowdfunding, dont environ deux tiers grâce aux auditeurs de Ça fait un bail.

Ce financement a un coût : Jérémy évoque 7 % d’intérêt annuel, auxquels s’ajoutent les frais de plateforme. L’objectif est donc désormais de refinancer cette dette par une banque dès que l’exploitation du domaine le permettra.

Car derrière le charme du château, il faut surtout construire un business. Leur priorité est d’abord de créer suffisamment de couchages : le pavillon est transformé en 13 chambres, 36 couchages et 11 salles de bain, pour environ 426 000 € de travaux sur 400 m². Jérémy reconnaît aussi quelques erreurs : avoir sous-estimé l’entretien des 12 hectares, ne pas avoir acheté immédiatement du matériel adapté et avoir attendu trop longtemps avant d’embaucher quelqu’un sur place.

Le vrai business n’est pas de louer un château

Aujourd’hui, le domaine coûte près de 20 000 € par mois à faire fonctionner, entre salaires, entretien, maintenance, équipement et assurance. Mais les revenus progressent rapidement : 13 000 € de chiffre d’affaires la première année, 116 000 € la suivante et près de 400 000 € attendus cette année, selon Jérémy. Son objectif est également d’atteindre 100 000 € d’EBITDA.
Ce qui change vraiment le modèle, ce sont les séminaires. Jérémy ne vend plus simplement des chambres ou la location d’un lieu : son équipe peut organiser l’ensemble de l’expérience, des repas aux activités en passant par les navettes. Selon le budget, un séminaire peut ainsi être facturé entre 5 000 et 31 000 €, avec une plus grosse location ayant atteint 61 000 €.

Les mariages doivent constituer une nouvelle étape. Le domaine commence déjà à les commercialiser à 13 500 €, tandis qu’une future salle de réception doit permettre de développer davantage cette activité. Jérémy prévoit ainsi 500 000 € de chiffre d’affaires en 2027 et évoque un potentiel de 800 000 € en 2028 avec le développement de l’événementiel. Ce sont ses projections, pas des revenus déjà réalisés.

Son idée : transformer l’immobilier en projet entrepreneurial

C’est finalement ce que Jérémy appelle le « rendement entrepreneurial » : plutôt que d’attendre passivement qu’un bien prenne de la valeur, trouver ce que l’on peut lui ajouter pour augmenter ses revenus. Dans son cas, ce sont les couchages, les séminaires, les mariages et peut-être demain des cabanes au bord de la rivière.

Le projet est encore en développement et Jérémy compte continuer à réinvestir. Mais il ne veut pas rénover simplement pour le plaisir de rénover : chaque nouvelle dépense doit, autant que possible, permettre de développer l’exploitation. Et malgré les travaux, les démarches administratives et les imprévus, lorsqu’on lui demande s’il referait l’opération aujourd’hui, sa réponse est sans hésitation : « Je referais 100 %. »

Sa martingale : raconter des histoires… et oser demander

En dehors de l’immobilier, la martingale de Jérémy reste son métier : les médias et le storytelling. Podcast, sponsors, YouTube… il est convaincu qu’il reste encore énormément à construire dans ce domaine.

Il en ajoute une deuxième, beaucoup plus simple : oser demander. Lorsqu’il a lancé son podcast, il avait demandé à Matthieu Stefani s’il pouvait venir enregistrer chez lui. Il y est finalement resté pendant deux ans. Pour Jérémy, beaucoup d’opportunités commencent exactement comme ça : par une demande que l’on aurait facilement pu ne jamais oser faire.

Merci à notre partenaire Fundora de soutenir la Martingale.

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