Immobilier : comment transformer sa maison en revenus sans la vendre ?

En France, beaucoup de retraités se retrouvent dans une situation paradoxale : ils possèdent un bien immobilier qui vaut plusieurs centaines de milliers d’euros, mais manquent parfois de liquidités pour financer leur quotidien, aider leurs proches ou simplement profiter de leur retraite.

Pour répondre à ce problème, plusieurs solutions existent, comme le viager ou le prêt viager hypothécaire. Mais elles restent souvent mal comprises et ne conviennent pas à toutes les situations.

Thibault Corvaisier est le fondateur de Merci Prosper. Au micro de Matthieu Stefani, il présente une autre approche : permettre aux seniors de débloquer une partie de la valeur de leur logement sans avoir à le quitter ni à le vendre entièrement.

Pourquoi autant de seniors sont-ils propriétaires… mais peu liquides ?

Quand on parle de patrimoine, on pense souvent à la valeur d’une maison ou d’un appartement. Pourtant, cette richesse reste difficile à utiliser tant que le bien n’est pas vendu. Or, avec l’âge, les besoins évoluent. Il peut être nécessaire de financer des travaux, d’adapter son logement, d’aider ses enfants ou ses petits-enfants, ou tout simplement d’améliorer son niveau de vie.

Le problème, c’est que beaucoup de seniors sont « riches en patrimoine » mais « pauvres en trésorerie ». Et vendre sa résidence principale n’est pas forcément une option.

Le viager est-il vraiment la meilleure solution ?

Le viager existe depuis longtemps et permet de transformer un bien immobilier en revenus. Mais Thibault souligne une difficulté : le système repose en grande partie sur une estimation de l’espérance de vie.

D’un côté, le vendeur espère vivre longtemps. De l’autre, l’acheteur cherche à rentabiliser son investissement. Même si personne ne raisonne de manière aussi caricaturale, cette mécanique crée une forme de malaise et un aléa que certains investisseurs préfèrent éviter. C’est aussi l’une des raisons qui expliquent pourquoi le marché du viager reste relativement limité.

Pourquoi le prêt viager hypothécaire peut-il coûter cher ?

Autre solution souvent évoquée : le prêt viager hypothécaire. Le principe est simple : le propriétaire emprunte en utilisant son logement comme garantie, sans avoir à rembourser chaque mois. Le remboursement intervient généralement lors de la vente du bien. Sur le papier, le système paraît intéressant. Mais Thibault Corvaisier rappelle que les intérêts continuent de courir pendant toute la durée du prêt.

Avec le temps, les montants peuvent devenir très importants et réduire une partie du patrimoine qui sera transmis aux héritiers. C’est précisément ce qu’il souhaitait éviter en imaginant une autre solution.

Comment fonctionne Merci Prosper ?

L’idée est assez différente des produits traditionnels. Au lieu de vendre tout son logement ou d’emprunter dessus, le senior vend uniquement une partie de son bien immobilier. Il continue d’habiter chez lui et conserve la majorité de son patrimoine.

L’objectif est simple : récupérer des liquidités tout en restant propriétaire d’une grande partie de son logement et en continuant à profiter de son éventuelle valorisation. Selon Thibault, cette approche permet aussi d’éviter une partie des aléas du viager traditionnel. Le fonctionnement est encadré par des conventions élaborées avec des notaires, qui précisent les droits et les obligations de chacun.

Comment les investisseurs gagnent-ils de l’argent ?

Pour les investisseurs, le modèle repose sur l’acquisition d’une quote-part du bien immobilier. Ils deviennent propriétaires d’une fraction du logement et sont exposés à l’évolution du marché immobilier. Si les prix montent, ils peuvent en bénéficier.

S’ils baissent, ils en supportent également le risque. L’un des objectifs du modèle est justement de supprimer l’incertitude liée à la durée de vie du vendeur que l’on retrouve dans le viager classique. Pour Thibault, chacun connaît ainsi les règles du jeu dès le départ.

Pourquoi la dimension sociale est-elle importante ?

Merci Prosper ne se présente pas uniquement comme un produit immobilier. La foncière bénéficie du statut d’entreprise solidaire d’utilité sociale (ESUS). Cela implique notamment des engagements autour du maintien à domicile des personnes âgées et de l’accompagnement du vieillissement.

L’idée défendue par Thibault Corvaisier est qu’un investissement peut chercher à concilier plusieurs objectifs :

• apporter une solution concrète aux seniors ;
• proposer une exposition à l’immobilier résidentiel ;
• intégrer une dimension d’impact social.

La silver economy est-elle une opportunité d’investissement ?

Au fil de l’épisode, Matthieu Stefani et Thibault Corvaisier élargissent la réflexion. Le vieillissement de la population ne concerne pas uniquement l’immobilier.

Il crée des besoins dans de nombreux secteurs :

• maintien à domicile ;
• services aux seniors ;
• adaptation des logements ;
• santé ;
• transmission d’entreprise.

Pour Thibault, cette évolution démographique est une tendance de long terme qui va continuer à transformer l’économie dans les prochaines années.

Et selon lui, les innovations ne manqueront pas pour accompagner cette transition.

Avantage :

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