Immobilier neuf : comment acheter 20 à 40 % moins cher ? avec Sylvain Chatellier, Logikiz

Sylvain Chatellier est fondateur de Logikiz. Au micro de Matthieu Stefani, il explique comment fonctionnent les dispositifs d’accession aidée, encore largement méconnus alors qu’ils concernent plus de 80 % de la population active.

Pourquoi certains logements sont vendus moins chers ?

Dans de nombreuses zones tendues; Paris, Bordeaux, Toulouse, PACA ou les zones touristiques; les collectivités imposent la création de logements « abordables » afin de permettre aux actifs locaux d’acheter leur résidence principale.

Résultat : certains appartements neufs sont vendus 15 à 40 % moins chers que les autres biens de la même résidence.

Contrairement aux idées reçues, il ne s’agit pas de logements dégradés ou de “barres HLM”. Ces biens sont intégrés dans des programmes immobiliers classiques, souvent situés dans des secteurs recherchés.

Sylvain cite par exemple :

• des appartements autour de Raspail à Paris à 5 000 €/m²,
• des T3 à Prats-sur-Arly vendus 320 000 € au lieu de 485 000 €,
• des biens à Antibes, Aix-en-Provence, Toulouse ou aux Sables-d’Olonne avec plusieurs dizaines de milliers d’euros d’écart par rapport au marché.

Qui peut réellement en profiter ?

Selon lui, ces dispositifs ne sont pas réservés aux ménages très modestes.

Un célibataire gagnant jusqu’à environ 3 500 € par mois peut être éligible. Pour un couple avec deux enfants en zone tendue, le plafond peut atteindre environ 90 000 € de revenu fiscal de référence.

L’objectif principal : permettre à des primo-accédants, familles monoparentales ou jeunes retraités d’acheter dans des secteurs où ils ne pourraient normalement pas devenir propriétaires.

Les 3 grands dispositifs :

• La TVA réduite
• Le premier dispositif permet d’acheter un logement neuf avec une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %.
• Concrètement, cela représente environ 15 % de réduction sur le prix du bien.

Les prix maîtrisés

Ici, ce sont les collectivités locales qui vendent certains terrains à prix réduit aux promoteurs afin qu’une partie des logements soit revendue moins chère aux habitants.

La réduction tourne autour de 20 % en moyenne, parfois davantage.

En contrepartie, l’acheteur signe une clause anti-spéculative qui l’oblige à conserver le bien comme résidence principale pendant plusieurs années.

Le Bail Réel Solidaire (BRS)

Le BRS repose sur un principe différent : l’acheteur devient propriétaire du logement, mais pas du terrain.

Le foncier reste détenu par un Organisme Foncier Solidaire (OFS), ce qui réduit fortement le prix d’achat.

Selon Sylvain, la décote peut atteindre 30 à 40 %.

En échange, l’acquéreur paie une redevance mensuelle relativement faible, souvent autour de 1,50 € à 2 € par mètre carré.

Pourquoi le neuf change complètement l’équation ?

Sylvain insiste aussi sur les avantages du neuf :

• frais de notaire réduits,
• absence de gros travaux pendant plusieurs années,
• garanties constructeur,
• charges souvent plus faibles,
• meilleure performance énergétique,
• accès au prêt à taux zéro,
• accès au prêt Action Logement à 1 %.

En cumulant plusieurs dispositifs, certains acquéreurs peuvent réduire leurs mensualités de plusieurs centaines d’euros par mois par rapport à un achat classique.

Pourquoi ces dispositifs peuvent devenir un « tremplin patrimonial » ?

Pour Sylvain, l’objectif n’est pas seulement d’acheter moins cher.

Ces dispositifs permettent aussi :

• de commencer à se constituer un patrimoine,
• de rembourser du capital plutôt que payer un loyer,
• et parfois de dégager une capacité d’épargne supplémentaire.

L’idée : utiliser ce premier achat comme un tremplin avant un futur projet immobilier plus important quelques années plus tard.

Ils citent les références suivantes :

• Le Bail Réel Solidaire (BRS)
• Les Organismes Fonciers Solidaires (OFS)
• Le prêt à taux zéro (PTZ)
• Le prêt Action Logement à 1 %

Cet épisode a été réalisé en partenariat avec Papillon Patrimoine.

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