Crowdfunding immobilier : peut-on encore viser 12 % de rendement ?

Le crowdfunding immobilier a longtemps donné l’impression d’une mécanique presque parfaite : financer un projet, viser autour de 10 % de rendement annuel et récupérer son capital quelques mois plus tard. Puis le marché immobilier s’est retourné, certains projets ont pris du retard et les procédures se sont multipliées. Hugo Berthe, fondateur de La Première Brique, ne cherche pas à esquiver cette période. Au micro de Matthieu Stefani, il revient sur ce qui s’est passé, les risques réels derrière les rendements affichés et les leçons que son entreprise en a tirées.

12 % de rendement : forcément plus de risque

Le principe du crowdfunding immobilier est assez simple : des particuliers financent collectivement des opérations immobilières qui, pour différentes raisons, ne passent pas nécessairement par une banque. La Première Brique permet d’investir à partir de 1 €. Depuis sa création, Hugo indique que la plateforme a collecté 440 millions d’euros sur un peu plus de 900 dossiers, dont 480 avaient été intégralement remboursés au moment de l’enregistrement.

Sur les opérations d’achat-revente, Hugo évoque des rendements de l’ordre de 11 à 12 % brut annuel. Sur le papier, c’est évidemment séduisant. Mais il rappelle une règle fondamentale : plus le rendement est élevé, plus le risque l’est aussi. Il constate pourtant que les investisseurs se précipitent davantage sur un projet à 12 % que sur un projet à 11,5 %, alors que quelques dixièmes de point changent finalement peu de choses sur un ticket moyen de 250 €.

D’où l’importance de la diversification. Matthieu en donne lui-même un exemple : la perte potentielle sur l’un de ses investissements en crowdfunding pourrait quasiment effacer les gains réalisés sur cinq ou six autres projets. Et répartir son argent sur plusieurs dossiers ne suffit pas si la moitié du portefeuille reste concentrée sur une seule opération.

La crise a changé les règles du jeu

Hugo ne cache pas les dossiers qui se passent moins bien. Sur les quelque 900 projets évoqués pendant l’épisode, Matthieu relève 45 procédures amiables, 36 procédures collectives et 109 projets prorogés, chiffres qu’Hugo confirme.

Pour lui, une partie des difficultés vient du contexte immobilier. Après la période Covid et l’abondance de liquidités, les prix ont progressé. Lorsque le marché s’est retourné, certains porteurs de projets se sont retrouvés avec des biens qu’ils ne pouvaient plus vendre aux prix initialement prévus. Le secteur du crowdfunding, encore jeune, a alors connu sa première véritable épreuve.

Hugo reconnaît aussi des erreurs commises par les plateformes elles-mêmes. Au début, La Première Brique pouvait par exemple financer une opération avec travaux et décaisser immédiatement la totalité des fonds. Sur l’un des pires dossiers qu’il raconte, un porteur de projet aurait utilisé 400 000 € pour une autre opération avant de finir en liquidation judiciaire. Aujourd’hui, explique Hugo, les fonds destinés aux travaux ne sont plus décaissés de cette manière.

La plateforme cherche également des garanties : hypothèques, fiducies ou encore cautions personnelles selon les dossiers. Hugo insiste d’ailleurs sur un point souvent oublié : lorsqu’une opération tourne mal, le porteur de projet peut lui aussi perdre beaucoup, puisqu’il a généralement apporté de l’argent et engagé des garanties.

Comment reconnaître un bon projet ?

Hugo refuse de résumer la sélection à un taux de rendement. Pour lui, il faut regarder la société, le porteur de projet et l’économie même de l’opération : cohérence des prix de revente avec le marché, expérience de l’opérateur, valorisation de l’actif, niveau d’apport, garanties disponibles et marge restante une fois le financement payé. La Première Brique ajoute également un aléa de 5 à 10 % dans son analyse selon le niveau de précision du dossier.

Le cas typique qui fonctionne bien sur la plateforme reste assez concret : acheter un immeuble, le réhabiliter, éventuellement le diviser puis revendre les appartements. C’est un projet facilement compréhensible pour les investisseurs et dont la plus-value doit permettre de rémunérer le financement.

Hugo investit d’ailleurs lui-même dans l’immobilier participatif et reconnaît sans détour avoir déjà perdu de l’argent sur certains projets. Il explique aussi que quasiment tous les salariés de La Première Brique continuent d’investir sur les opérations de la plateforme. Pour lui, cette expérience rappelle surtout qu’aucun dossier n’est sans risque, même lorsqu’il paraît solide au départ.

Un crowdfunding plus mature après la crise ?

Malgré les difficultés des dernières années, Hugo reste très optimiste. Il imagine un crowdfunding plus mature, mieux structuré et capable de mettre davantage l’épargne des Français au service de projets concrets. Il évoque également un futur marché secondaire, développé mais pas encore lancé au moment de l’enregistrement, qui permettrait à un investisseur de revendre sa créance avant la fin d’un projet, avec ou sans décote.

Pour lui, la crise n’a donc pas condamné le modèle : elle a surtout obligé le secteur à apprendre. Sélection des dossiers, garanties, suivi des porteurs de projets et surtout transparence deviennent centraux. Comme il le résume lui-même, la confiance se nourrit en disant aussi quand quelque chose s’est mal passé.

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