Immobilier : la loi Jeanbrun peut-elle remplacer le LMNP ? avec Emeric Eveno, Papillon Patrimoine

L’investissement locatif a complètement changé en quelques années. Fin du Pinel, hausse des taux, retour du prêt à taux zéro, nouvelles règles fiscales… et surtout arrivée d’un nouveau dispositif : la loi Jeanbrun.

Emeric Eveno est cofondateur de Papillon Patrimoine. Au micro de Matthieu Stefani, il décrypte les grands bouleversements du marché immobilier et explique pourquoi le neuf redevient stratégique pour les investisseurs.

Pourquoi le LMNP est-il de plus en plus menacé ?

Le LMNP est devenu l’un des dispositifs préférés des investisseurs immobiliers grâce à son principal avantage : l’amortissement.

Le principe : en plus des charges classiques (intérêts d’emprunt, taxe foncière, gestion locative…), l’investisseur peut amortir une partie de la valeur du bien afin de réduire fortement sa fiscalité.

Mais selon Emeric, cette niche fiscale est clairement dans le viseur des pouvoirs publics.

Premier changement déjà acté : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente. Concrètement, cela augmente fortement l’assiette taxable lors de la sortie.

Deuxième sujet : la volonté politique de réduire progressivement les avantages du meublé, jugé trop favorable fiscalement par rapport à la location nue.

Pourquoi le neuf revient au centre du jeu ?

Avec la hausse des coûts de rénovation et les nombreuses contraintes dans l’ancien, le neuf retrouve des arguments forts :

• frais de notaire réduits,
• peu ou pas de travaux,
• garanties constructeur,
• meilleures performances énergétiques,
• forte demande locative sur certains secteurs.

Emeric rappelle aussi que beaucoup d’investisseurs sous-estiment le coût réel de l’ancien sur le long terme : travaux de copropriété, ravalements, rénovation énergétique ou imprévus.

Autre avantage évoqué dans l’épisode : la possibilité de profiter du prêt à taux zéro pour certains profils, avec parfois une part importante du financement à taux réduit.

La loi Jeanbrun : le nouveau dispositif qui change la donne ?

La loi Jeanbrun, aussi appelée “statut du bailleur privé”, vise à recréer un cadre fiscal attractif pour l’investissement locatif.

L’idée principale : permettre un mécanisme d’amortissement proche du LMNP… mais en location nue.

Selon Emeric, ce dispositif permettrait :

• d’amortir une partie du bien,
• de neutraliser une partie de la fiscalité foncière,
• et dans certains cas de déduire l’excédent d’amortissement des revenus du travail.

Autre point important : contrairement au LMNP, présenté comme une niche fiscale fragile, la loi Jeanbrun fonctionnerait comme une loi cadre pensée pour durer dans le temps.

Qu’est-ce que le LLI ?

Le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) est un autre dispositif évoqué ici.

Il permet notamment :

• une TVA réduite à 10 % dans le neuf,
• jusqu’à 20 ans d’exonération de taxe foncière,
• avec des loyers plafonnés.

Selon Emeric, le cumul Jeanbrun + LLI peut fortement améliorer la rentabilité globale d’un investissement immobilier neuf.

Comment bien choisir un bien neuf ?

On insiste aussi sur les critères essentiels à regarder avant d’investir :

• l’emplacement,
• la proximité des transports,
• l’exposition,
• les extérieurs,
• les nuisances éventuelles,
• la qualité du promoteur,
• ou encore la configuration du plan.

Emeric rappelle qu’un bon investissement ne se résume pas au prix au mètre carré : il faut regarder la qualité de vie offerte au futur locataire et la demande réelle sur le secteur.

Pourquoi le marché immobilier reste sous tension ?

Selon Emeric Eveno, la France manque toujours fortement de logements neufs.

La baisse de la construction ces dernières années, combinée à la hausse des taux et à la fin du Pinel, a réduit l’offre disponible sur le marché.

Résultat : dans de nombreuses villes, trouver une location devient de plus en plus compliqué, notamment pour les étudiants et les jeunes actifs.

Ils citent les références suivantes :

• Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
• La loi Jeanbrun
• Le LLI (Logement Locatif Intermédiaire)
• Le PTZ (Prêt à Taux Zéro)

Cet épisode a été réalisé en partenariat avec Papillon Patrimoine.

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