29.09.22

#130

Thibault de la Baronnière

Les secrets de l’investissement dans les caves

29.09.22

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À Paris, le m² d’une cave peut se louer aussi cher qu’un appartement. À l’image des parkings, ces espaces clos peuvent atteindre une rentabilité très élevée (plus de 10%). Nous avons interrogé un propriétaire de plus de 120 caves, afin de connaître les secrets de cet investissement locatif de niche.

Thibault de la Baronnière et son associé ont débuté l’investissement dans des caves en 2015. Ils ont commencé par une première acquisition et n’ont jamais arrêté. Avec plus de 120 caves à son actif, Thibault se qualifie de “voiture-balai de l’immobilier” : il récupère ce que les propriétaires ne veulent pas. Résultat, sa société génère presque 200.000€ de loyers annuels, pour un rendement proche des 18%.

Au micro de Matthieu Stefani, cofondateur de CosaVostra, Thibault nous révèle les secrets de l’investissement dans les caves.

## Qu’est-ce qu’une cave ?

Non, on ne parle pas d’investir dans une cave à vin. Mais plutôt dans les locaux situés au sous-sol des immeubles. Il existe un marché de la location de caves surtout dans les grandes villes, où l’espace coûte cher.

Elles servent :

  • aux particuliers (qui souhaitent stocker leurs effets personnels) ;
  • et aux entreprises (pour leurs archives, stocks, ou matériels).

## Quelles sont les caractéristiques d’une bonne cave pour l’investisseur ?

Les 3 critères d’une bonne cave selon Thibault de la Baronnière sont :

  1. Une cave saine, dans laquelle il n’y a pas d’humidité
  2. Une bonne accessibilité (pas besoin de se plier en deux pour entrer et sortir)
  3. Un immeuble correct (sécurité, propreté, emplacement)

Notez que les sols en terre laissent mieux passer l’humidité (par rapport à un sol en béton). Vous pouvez mesurer le taux d’humidité avec un humidimètre, afin d’éviter les mauvaises surprises.

Vous souhaitez ajouter des étagères avant de louer votre cave ? Cela peut intéresser les entreprises qui souhaitent stocker des archives. Mais attention, les étagères peuvent aussi réduire l’espace disponible pour stocker du matériel, des meubles, etc.

Pensez à la lumière. Si votre cave est petite, l’éclairage du couloir suffira sûrement. Sinon, il faudra fournir un éclairage pouvant être branché dans la partie commune.

## Comment acheter des caves (et à quel prix) ?

Vous pouvez chercher des caves sur des sites classiques comme leboncoin. Mais, pour dénicher les bonnes affaires, Thibault explique qu’il s’est constitué son propre réseau grâce au bouche-à-oreille.

N’hésitez pas à poster des annonces dans les groupes Facebook de certains quartiers. Ou à laisser des courriers dans les boîtes aux lettres (old school, mais efficace !).

À Paris, un bon prix se situe entre 1 000€ et 1 500€ du m² (perle rare !). Sur les sites d’annonces, vous trouverez plutôt des prix compris entre 2 000€ et 4 000€ le m². Plus la cave est petite, plus le m² est cher (tout comme la part des frais de notaire).

Le loyer mensuel est compris entre 15€ et 20€ du m², charges comprises. Pour comparaison, le prix moyen d’un appartement à louer à Paris est de 32€ m². La rentabilité est donc très élevée : entre 10% et 18%, selon les charges et le prix d’achat.

Le financement des caves par la banque est complexe pour un particulier. Si vous souhaitez acheter un lot via une société, vous aurez plus de chance d’obtenir un prêt.

## Louer des caves : une gestion complexe ?

La complexité provient du nombre de caves que vous avez. Mais Thibault nous explique que les locataires restent en général plusieurs années.

Pour limiter le nombre de visites et gagner beaucoup de temps dans vos recherches de locataires, travaillez bien vos annonces (vidéo + photos).

Enfin, notez qu’investir dans une cave est un bon moyen de se lancer dans le locatif : vous vous familiarisez avec le quotidien de bailleur, en limitant les risques (une cave coûte bien moins cher qu’un appartement).

Ils citent les références suivantes :

Ainsi que d’anciens épisodes de La Martingale :

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