SCPI ou immobilier en direct : quel investissement choisir ?

L’immobilier reste l’un des placements préférés des Français. Acheter un appartement, le louer et percevoir des revenus tous les mois semble simple. Mais entre la rentabilité affichée et ce qui reste réellement dans la poche du propriétaire, l’écart peut être important.

Face à l’immobilier locatif traditionnel, les SCPI proposent une autre approche : investir dans la pierre sans acheter directement un appartement ni gérer soi-même les locataires. Mais là encore, il n’existe ni rendement garanti ni placement sans risque.

Alors, SCPI ou immobilier en direct ? Tout dépend surtout de ce que l’on cherche à construire.

Immobilier locatif : regarder la rentabilité réelle

Le premier piège de l’immobilier en direct consiste à confondre loyer encaissé et rendement réel.

Prenons un appartement acheté 200 000 euros et loué 10 000 euros par an. Sur le papier, la rentabilité brute atteint 5 %. Mais ce calcul ne tient pas compte de la taxe foncière, des éventuels travaux, des charges non récupérables ou encore des périodes pendant lesquelles le logement reste vide.

Une fois ces dépenses retranchées, la rentabilité peut tomber autour de 2 % avant même de prendre en compte la fiscalité. Pour un propriétaire situé dans une tranche marginale d’imposition élevée, le rendement net peut encore fortement diminuer.

Autrement dit, un appartement qui rapporte 800 euros de loyer par mois ne rapporte pas réellement 800 euros à son propriétaire.

C’est pourquoi le rendement d’un investissement locatif doit toujours être calculé après les dépenses réellement supportées, et pas seulement à partir du prix d’achat et des loyers.

La vacance locative peut rapidement changer l’équation

Un logement vide ne produit plus de revenus, mais certaines dépenses continuent.

Quelques semaines sans locataire peuvent être absorbées. Plusieurs mois commencent en revanche à peser sérieusement sur la performance annuelle. Selon Jonathan Dhiver, une vacance prolongée peut rapidement réduire de 15 à 30 % la rentabilité annuelle d’un investissement.

À cela peuvent s’ajouter des travaux imprévus ou des dépenses décidées par la copropriété.

Avant d’acheter, il est donc essentiel de regarder au-delà de l’appartement lui-même : procès-verbaux des assemblées générales, travaux programmés, état de la copropriété, impayés éventuels et charges font partie de l’investissement.

Un appartement séduisant peut devenir beaucoup moins intéressant si l’immeuble nécessite plusieurs dizaines de milliers d’euros de travaux dans les années suivantes.

L’immobilier direct demande aussi du temps

C’est l’autre coût que l’on oublie facilement.

Acheter en direct signifie chercher le bien, analyser les documents, financer l’opération, trouver un locataire, gérer les changements de locataires, suivre les travaux et résoudre les problèmes qui apparaissent au fil des années.

Cette implication peut parfaitement convenir à quelqu’un qui aime gérer son patrimoine immobilier.

Mais elle devient une contrainte lorsque l’on cherche avant tout un investissement immobilier capable de générer des revenus sans avoir à gérer soi-même chaque bien.

C’est précisément sur ce terrain que les SCPI deviennent intéressantes.

SCPI : investir dans l’immobilier sans acheter un appartement

Une SCPI est un fonds immobilier accessible aux particuliers. L’investisseur achète des parts et la société de gestion utilise les capitaux collectés pour acquérir différents actifs immobiliers.

Il peut s’agir de bureaux, de commerces, d’établissements de santé, de logistique, d’hôtels ou d’autres catégories d’immobilier professionnel. Un même fonds peut ainsi détenir des centaines d’actifs répartis en France et à l’étranger.

L’intérêt est immédiat : au lieu de concentrer 200 000 euros sur un appartement et un locataire, l’investisseur peut indirectement être exposé à de nombreux immeubles et locataires.

La gestion est également déléguée. La société de gestion s’occupe des acquisitions, des locations et du suivi du patrimoine.

Mais cette simplicité ne signifie pas absence de risque.

Les SCPI peuvent aussi perdre de la valeur

Les années récentes l’ont rappelé : l’immobilier est très sensible à l’évolution des taux d’intérêt.

Lorsque les taux étaient extrêmement faibles, des investisseurs acceptaient d’acheter des immeubles offrant des rendements relativement bas. Avec la remontée du coût du crédit, ces mêmes rendements sont devenus moins attractifs.

Pour retrouver une rentabilité suffisante, le prix de certains actifs immobiliers a donc dû baisser.

Certaines SCPI très exposées à des segments fragilisés, notamment certains bureaux, ont subi d’importantes corrections. Selon les chiffres évoqués dans la transcription, environ 30 % des SCPI en nombre de parts ont connu une baisse, représentant une proportion plus importante encore en capitalisation.

Une SCPI n’est donc pas un Livret A immobilier. La valeur des parts peut baisser et les revenus distribués ne sont pas garantis.

Toutes les SCPI ne se ressemblent pas

Parler « des SCPI » comme d’un seul placement peut d’ailleurs être trompeur.

Certaines sociétés de gestion disposent aujourd’hui de capitaux à investir et peuvent profiter d’un marché immobilier devenu moins concurrentiel pour acheter à des conditions plus intéressantes.

D’autres SCPI restent fragilisées par des acquisitions réalisées lorsque les prix immobiliers étaient beaucoup plus élevés.

Il existe également un marché secondaire de SCPI à capital fixe, sur lequel le prix dépend davantage de la confrontation entre acheteurs et vendeurs. Dans certaines situations évoquées par Jonathan, des parts peuvent s’échanger avec d’importantes décotes par rapport à la valeur des actifs détenus.

Choisir une SCPI demande donc aussi du travail : il faut regarder la qualité du patrimoine, son emplacement, les secteurs représentés, l’endettement, la société de gestion et son historique.

Acheter uniquement parce qu’une SCPI affiche un rendement élevé peut être aussi dangereux que choisir un appartement uniquement parce que le loyer paraît attractif.

La fiscalité peut faire pencher la balance

La fiscalité constitue un autre point important de la comparaison.

Pour une SCPI investie en France, les revenus immobiliers sont soumis à une fiscalité qui peut fortement réduire le rendement net, notamment lorsque l’investisseur possède une tranche marginale d’imposition élevée.

Les SCPI européennes peuvent présenter un fonctionnement différent. Les revenus provenant d’immeubles situés à l’étranger sont soumis aux conventions fiscales entre la France et les pays concernés, ce qui peut modifier sensiblement la fiscalité finale.

Elles permettent également de diversifier géographiquement son patrimoine immobilier, plutôt que de concentrer résidence principale et investissements locatifs dans un seul pays.

Attention toutefois : la fiscalité peut évoluer. Construire toute une stratégie patrimoniale uniquement autour d’un avantage fiscal actuel revient à prendre le risque de voir les règles changer en cours de route.

Les SCPI peuvent faciliter la transmission

L’immobilier direct pose enfin une question souvent négligée : que deviendra le patrimoine après le décès du propriétaire ?

Transmettre plusieurs appartements à plusieurs enfants peut créer des situations d’indivision complexes, surtout lorsque chacun possède des projets ou des besoins différents.

Les parts de SCPI sont beaucoup plus facilement divisibles.

Il est notamment possible de transmettre la nue-propriété des parts et de répartir celles-ci entre plusieurs héritiers. Chacun pourra ensuite prendre ses propres décisions concernant les parts qu’il reçoit.

Cette souplesse peut devenir importante lorsque l’objectif n’est plus uniquement de générer du rendement, mais de préparer la transmission d’un patrimoine.

SCPI ou immobilier direct : lequel choisir ?

Il n’y a pas forcément un gagnant.

L’immobilier en direct permet de choisir précisément son bien, son emplacement, son locataire et sa stratégie. Il peut aussi permettre d’utiliser efficacement le crédit. En contrepartie, il demande davantage de temps et concentre généralement le risque sur un nombre limité de biens.

La SCPI simplifie la gestion et permet de diversifier beaucoup plus facilement son exposition immobilière, parfois avec quelques centaines ou quelques milliers d’euros. En revanche, l’investisseur délègue les décisions à une société de gestion et reste exposé aux fluctuations du marché immobilier.

Dans les deux cas, la question centrale reste finalement la même : pourquoi investir dans l’immobilier ?

Cherche-t-on des revenus complémentaires ? À préparer sa retraite ? À transmettre un patrimoine ? À diversifier des placements déjà fortement exposés aux actions ? À utiliser sa capacité d’endettement ?

La réponse doit venir avant le choix du produit.

Diversifier plutôt que chercher le placement parfait

Il n’est d’ailleurs pas nécessaire de choisir définitivement entre les deux approches.

Un investisseur peut posséder sa résidence principale, conserver un bien locatif intéressant et compléter son exposition immobilière avec plusieurs SCPI.

La diversification peut également se faire entre plusieurs SCPI, plusieurs sociétés de gestion, plusieurs secteurs et plusieurs zones géographiques.

Et plutôt que d’investir une somme importante en une seule fois, les SCPI permettent aussi d’investir progressivement. Des versements réguliers permettent d’entrer sur le marché à différents moments et de construire son patrimoine dans la durée.

Le plus important reste donc moins de savoir si la SCPI est « meilleure » que l’immobilier en direct que de comprendre ce que rapporte réellement chaque investissement, quels risques on accepte et quel rôle il doit jouer dans son patrimoine.

Car posséder de l’immobilier n’est pas un objectif en soi. L’objectif est de posséder un patrimoine qui correspond réellement à ses besoins.

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